Оценка стоимости участка на основе рыночного подхода

Инвестор предпочитает не платить за участок больше, чем стоят другие участки схожей полезности, которые продаются на рынке. Для оценки рыночной стоимости участка оценщику следует проанализировать недавние продажи конкурирующих объектов.

Предположим, что оценщик принял заказ на оценку рыночной стоимости 4-акрового участка, расположенного в развивающемся районе. В том же районе оценщик выявил 5 продаж сопоставимых объектов. Изучение их характеристик, соответствующих условиям местного рынка, дало результаты, приводимые в табл. 16-4.

ТАБЛИЦА 16-4

Краткое описание особенностей продаж пяти сопоставимых участков

Участок

Цена продажи (в долл.)

Время

Площадь

Качество (по сравнению с оцениваемым участком)

Топография почвы (по сравнению с оцениваемым участком)

11 500

4 мес.

4 акра

То же

То же

11 800

2 мес.

3,5 акра

на 5% лучше

на 5% лучше

14 600

1 мес.

5 акров

То же

То же

19 300

1 год

7 акров

То же

на 10% лучше

12 200

6 мес.

4,5 акра

на 2% хуже

на 5% хуже

Сравнения проводились по условиям самих участков и условиям продаж и финансирования. Они оказались обычными для всех пяти сравнимых участков. За исключением особенностей участков, отмеченных в таблице, по своим физическим параметрам они оказались схожими с оцениваемым объектом. Ни один из них не обладает сколько-ни-будь значимым преимуществом или недостатком в своем местоположении. Проанализировав тенденции развития рынка, оценщик заключил, что ежегодный прирост цен составляет 12%. На следующем этапе он внес коррективы в параметры сопоставимых участков с тем, чтобы достигнуть максимального их сходства с оцениваемым объектом. Это означает, что если сопоставимый участок обладает какой-либо особенностью, которая повышает его привлекательность на 500 долл., то покупатель заплатил за него на 500 долл. больше, чем в случае отсутствия данной черты. “Стоимость” данной особенности вычитается из фактической цены продажи соответствующего сопоставимого участка. В другом случае, если оцениваемый участок обладает чертой, оцениваемой в 700 долл. и отсутствующей у сравнимых участков, то к ценам последних должны быть добавлены 700 долл. Внесенные поправки приведены в табл. 16-5.

Решение задачи оценки объекта на основе рыночного подхода при существовании сопоставимых участков самых различных размеров значительно упростится, если оценщик будет использовать какую-либо

ТАБЛИЦА 16-5

Корректировочная таблица для оценки участка на основе рыночного подхода стандартную единицу сравнения. Базой для сравнения может быть число комнат, арендные единицы, квадратные футы, кубические ярды или акры. В данном же случае оценщик переводит цену каждого из сопоставимых участков в цену одного акра. Все последующие корректировки проводятся на поакровой основе.

Можно отметить, что определение рыночной стоимости оцениваемого участка не предусматривает расчета средней арифметической (простой средней) скорректированных стоимостей пяти сопоставимых объектов. Данный процесс должен основываться на логических построениях и умозаключениях оценщика.

Проследим ход мыслей оценщика в приведенном выше примере (табл. 16-5). Первое наблюдение — четвертый участок, самый крупный из всех сопоставимых объектов, продается за наименьшую скорректированную цену в расчете на 1 акр. В данном случае может сработать принцип сбалансированности. Возможно, что рынок снижает цену 1 акра четвертого участка, поскольку площадь последнего превышает необходимую экономическую величину. Поэтому большее доверие у оценщика вызывает первый сопоставимый участок — площадь равна площади оцениваемого участка и по нему была проведена лишь одна корректировка. Наибольшее число поправок было внесено в цену второго и пятого объектов. Две из этих поправок — на различия в качестве почвы и топографии — носили выраженный субъективный характер. Третий участок потребовал очень незначительных корректировок. Хотя по площади он больше оцениваемого участка, его меньшая цена в расчете на 1 акр усиливает подозрение, что рынок занижает стоимость крупных земельных массивов. Оценщик ознакомился с правилами зонирования в соответствующей городской или окружной службе и узнал, что они ограничивают минимальную площадь лота для массивов под жилую застройку тремя акрами. Массив в 5 акров слишком мал для того, чтобы впоследствии быть разбитым. Вместе с тем площадь большинства участков нахо дится в диапазоне от 4 до 5 акров, поэтому цена 1 акра третьего объекта занижена лишь незначительно — в целом он соответствует рыночным стандартам. На основе проведенного анализа оценщик заключил, что расчетная рыночная стоимость 1 акра составляет 3000 долл. Исходя из этого, рыночная стоимость оцениваемого объекта определена в 12 ООО долл.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒