Цены лотов в земельных массивах под жилую застройку не находятся в прямой зависимости от их величины. Рынок может занижать оценку очень крупных лотов, превышающих стандарт. 6 специальной литературе описывается ряд эмпирических подходов к корректировке цены участка в зависимости от его величины. К числу наиболее распространенных относятся: правило 4-3-2-1 (4-3-2-1 rule), правило Дэвиса (Davies rule), правило Хоффмана (Hoffman rule), правило Хоффмана—Нейла (Hoffman—Neill rule), параболическая формула (parabolic rule), правило Милуоки (Milwaukee rule/-. Однако не следует полагаться на эти правила до тех пор, пока не изучено поведение рынка. На некоторых рынках в рамках допустимого диапазона существует очень малая разница в ценах между участками различной величины. На других рынках цены могут зависеть от площади. Более предпочтительный подход — использование линейной или множественной регрессии. Это статистический метод, применяемый для расчета математических соотношений между переменными. Для достижения его обоснованности необходимо располагать большим массивом данных. Используя один из множества производимых ныне калькуляторов, оценщик мажет составить регрессионное уравнение с тем, чтобы выявить связь между площадью участка и ценой продажи^.

Рыночный подход обычно используется при оценке объектов, включающих как землю, так и находящиеся на ней здания и сооружения. Наличие последних усложняет процесс корректировки. Поправки могут вноситься на архитектурный стиль, качество строительства, физическое состояние зданий, число комнат, этажность, поэтажную площадь, наличие вспомогательных строений, функциональное соответствие, удобства и прочие подобные факторы. Используемая при этом процедура схожа с той, что была описана применительно к оценке земельного участка. Данный подход прекрасно описан в специальной литературе^.

Оценка стоимости участка методом аллокации или подобия. Метод аллокации или подобия (abstraction or allocation technique) мажет быть использован на тех рынках, где число продаж земельных участков было ограничено. Он представляет собой модификацию рыночного подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроен ных объектов. В основу метода аллокации положен принцип сбалансированности — допущение, что соотношение между землей, зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Для того, чтобы показать применение метода аллокации, Предположим, что оценщик определяет стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл. 16-6, в данном районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода (рассматривается в следующей главе) была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа. На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы, такие, как низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой, проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков. Вследствие подобных ограничений технику аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы, описанные ранее. Как и в данном гипотетическом примере, метод аллокации чаще всего используется при наличии большого числа данных о недавних продажах уже застроенных объектов. Если оценщик пришел к заключению, что план развития оцениваемого участка должен быть схож с моделью развития объектов, выбранных в качестве сопоставимых, то данный подход срабатывает.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒