Исходя из анализа данных, представленных в табл. 16-6, оценщик посчитал, что расчетная стоимость оцениваемого участка равна 17 000 долл. После застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта.

ТАБЛИЦА 16-6

Информация о недавних продажах, используемая при оценке участка по методу аллокации

Сравнимые объекты

Цена (в долл.)

Стоимость зданий и сооружений за вычетом износа (в долл.)

Расчетная стоимость участка (в долл.)

Стоимость участка в процентах от цены продажи

85 000

68 425

16 575

19,5

78 000

61 620

16 380

21,0

93 000

- 75 795

17 205

18,5

91 000

- 73 710

17 290

19,0

87 000

— 66 600 =

17 400

20,0

РЕЗЮМЕ

В данной главе были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам и аналитикам при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например когда земля ожидает своего пользователя, пользователь ищет определенный вид земли, инвестор ищет необходимое ему сочетание земли и пользователя или же когда спекулянт подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости.

Проанализирован принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом были рассмотрены следующие факторы: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовая обоснованность использования участка, его ресурсное качество, технологическая и финансовая обоснованность использования.

Описан ряд подходов, используемых при оценке стоимости земли. Они включали: выявление варианта наилучшего и наиболее эффективного использования, методы разбивки и освоения земельного массива, рыночный подход, метод аллокации или подобия. Кроме того, рассмотрен метод определения оптимального размера проекта.

Вопросы

1.    Существуют следующие варианты застройки земельного участка:

Вариант А (торговый центр): ожидаемые продажи оцениваются в

2 000 000 долл. Платежи по процентной аренде составят 6% валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 40% суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 10 ООО долл., стоимость строительства зданий и сооружений оценивается в 350 ООО долл., коэффициент капитализации для них — 15%.

Вариант Б (офисный комплекс): ежегодный валовой доход оценивается в 200 000 долл., потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны 75 000 долл., резерв на замещение — 3 000 долл. Стоимость строительства зданий и сооружений — 600 000 долл., коэффициент капитализации для них — 17%.

Коэффициент капитализации для земли оценен в 10%.

а.    Какова стоимость земли при условии строительства торгового центра?

б.    Какова стоимость земли при условии строительства офисного центра?

2.    Первичный застройщик изучает возможность покупки 30-акрового массива земли. Предварительные затраты оцениваются в 100 000

долл. На каждом акре может быть разбито четыре участка под за* стройку, каждый участок может быть продан за 10 ООО долл. Расходы на продажу и переменные затраты на освоение каждого участка, оплачиваемые после его реализации, составят 6 ООО долл. Ставка дисконта для застройщика определена в 15%.

а.    Какова стоимость земельного массива, если первичный застройщик рассчитывает ежегодно продавать 20 лотов?

б.    Какова стоимость массива, если застройщик рассчитывает ежегодно продавать 40 лотов?

3. Заполните следующую таблицу, сделав все необходимые корректировки. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5% (по простому проценту).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒