Этап 3. Внесение поправок с учетом различий методу оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировке фактических продажных цен сравнимых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: “За какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?” Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 ООО долл., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 10 ООО долл. Когда сравнимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя из того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500, а не 2000 долл.

Парные продажи

Одним из способов определения необходимых поправок является выявление нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем чтобы внести правильную поправку. Например, представьте, что оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В табл. 17-1 суммируется информация о пяти парных продажах, которые оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал среднее, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не могло заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете именно оценщик должен был решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость собственности.

Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм: 1) поправки в долларах, 2) поправки в процентах, 3) общая группировка.

Долларовые поправки (dollar adjustments)—это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки (percentage adjustments) используются тогда, когда сложно определить точные долларовые суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую плюсовую/минусовую основу следует использовать только тогда, когда опТАБЛИЦА 17-1

Парные продажи, используемые для определения поправки на наличие бассейна

Продажная цена (долл.)

Пара 1

Пара 2

Пара 3

Пара 4

Пара 5

Дом с

бассейном

85 000

94 000

88 000

91 000

91 000

Дом без

бассейна

69 000

78 500

72 750

75 000

74 500

Разница

16 000

15 500

15 250

16 000

16 500

Среднее = 15 850

Медиана

= 16 000

Мода

= 16 000

Установленная поправка:

$16 000

ределенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. Это показано в табл. 17-2. Как только определены все поправки в процентах, они складываются вместе. Затем продажная цена сопоставимого объекта умножается на полученный процент (- 9% в Таблице 17-2), что соответствует поправке в — 9 ООО долл. к продажной цене. Данная сумма прибавляется к действительной продажной цене или вычитается из нее, что дает скорректированную стоимость сравнимого объекта — 91 ООО долл. (100 ООО долл. — 9 ООО долл. = 91 ООО долл.).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒