В том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная корректировка проводится на кумулятивной основе. Однако это происходит редко. Если поправки должны проводиться на кумулятивной основе, то каждая процентная поправка прибавляется или вычитается из 100%, чтобы подсчитать отдельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются. Например, если сопоставимый объект на 4% хуже оцениваемого, то поправочный процент составит 1,04 (помните, что цену сравнимого объекта надо корректировать так, как будто он обладает теми же характеристиками, что и оцениваемый). Итак, для каждой поправки высчитывается отдельный процент, затем все поправки перемножаются. По табл. 17-2 подсчет кумулятивной поправки выглядит следующим образом: 1,04 X 0,95 X 0,90 X 1,02 = 0,906984. Результат несколько отличается от того, который получен независимым плюсовым/минусовым методом.

Если при корректировке должны быть использованы долларовые и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в долларовые суммы. Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик: 1) время, 2) местоположение, 3) условия продажи и 4) другие различия (физические, удобства и т.д.)*

Общая группировка

Общая группировка (overall bracketing) может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Например, представьте, что оценщик выявил 3 сопоставимых многоквартирных дома. Все они одинакового размера с объектом оценки, имеют точно такое же число квартир и такие же удобства. Оценщик нашел следующую информацию:

Сопоставимый объект

Продажная цена

Качество по сравнению

(в долл.)

с объектом оценки

Проект 1

618 ООО

Лучше

Проект 2

610 ООО

Хуже

Проект 3

612 ООО

Чуть хуже

Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 долл., или менее 1%. Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить стоимость своего объекта в 615 ООО долл.

Поправки, влияющие на цену покупки

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. Поправки вносятся на:

1.    Время.

2.    Местоположение:

а.    Ситус;

б.    Доступ;

в.    Связи.

3.    Условия продажи:

а.    Обычные или особые закладные (FHA или VA);

б.    Мотивировки и знания покупателя и продавца.

4.    Условия финансирования:

а.    Коэффициент ипотечной задолженности;

б.    Процентную ставку;

в.    Срок кредита;

г.    Амортизационные и “шаровые” выплаты;

д.    Плату за финансирование;

е.    Договоры об участии.

5.    Физические характеристики:

а.    Физические параметры;

б.    Качество строительства и эксплуатации;

в.    Удобства;

г.    Функциональную пригодность.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒