Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность (utility). Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность. Таковы примеры выгод, которые могут быть получены владельцами прав на недвижимость.

Определение полезности: полезность — по способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Для собственника-пользователя этот поток доходов может быть учтен как "приписанная рента”. Другими словами, сколько бы один человек платил другому, если бы данный объект был арендован? Эти сбережения “приписаны” к собственности, даже если в действительности доллары не переходят из рук в руки

Замещение (substitution). Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.

Определение замещения: принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки: 1) прямого сравнительного анализа продаж, 2) доходного и 3) затратного. В данной главе будут рассмотрены все три подхода.

Сходным с принципом замещения является понятие альтернативных издержек (opportunity cost). Альтернативные издержки — это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данное предприятие.

Ожидание (anticipation). В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Методы расчета и прогнозирования чистого дохода описаны в последующих главах. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Определение ожидания: ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые метут быть получены в будущем от владения собственностью.

Поскольку деньги приносят процент, то один доллар, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний доллар. Речь идет о стоимости денег во времени (the time value of money). Процесс приведения будущих долларов к их текущей стоимости называется дисконтированием (discounting). Оба понятия рассматриваются в следующей главе. Для правильной оценки будущих долларов, ожидаемых от владения недвижимостью, очень важно скорректировать прогнозируемые будущие поступления на их стоимость во времени.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒