ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ

Поскольку объекты, приносящие доход, часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Рассмотрим следующие характеристики оцениваемой собственности и проданных недавно сопоставимых объектов.

Оцениваемая собственность (subjectproperty) — жилой дом с 20 квартирами: 4 из них — с одной спальней; 12 — с двумя спальнями; 4 — с тремя спальнями.

Сопоставимый проданный объект (sales comparable)—жилой дом с 30 квартирами: 10 — с двумя спальнями, 10 — с тремя спальнями, 10 — с четырьмя спальнями.

Чтобы сравнить эти объекты, нам следует найти общий знаменатель. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица сравнения (цена за кв. фут), либо экономическая единица сравнения (цена за жилую единицу).

Единицы сравнения используются оценщиками и другими специалистами, работающими с недвижимостью, как способ передачи информации эффективным и понятным способом. Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. При сравнении продаж сельскохозяйственных земель подходит такая величина, как цена за акр. В то же время, при сравнении продаж театральных зданий более значимую информацию дает цена в расчете на одно театральное место. Единицы сравнения — это способ быстрого доведения до инвесторов или возможных покупателей, действующих на конкретном рынке, стандартной информации. В следующих нескольких параграфах будут рассмотрены различные единицы сравнения, которые обычно используются при оценке недвижимости.

Продажи земли

При продажах земли используются следующие единицы сравнения:

•    Цена за 1 акр

•    Цена за 1 кв. фут

•    Цена за 1 фронтальный фут

•    Цена за лот

•    Цена за единицу плотности

Цена за 1 акр. Цена за 1 акр является единицей сравнения, которая используется в сообщениях о продажах больших массивов земли. Это может быть земля, подготовленная к освоению и/или разделенная на участки, сельскохозяйственная земля, земля под промышленное использование или земля, разделенная на участки под жилые дома.

Цена за 1 кв. фут. Земля, подходящая для размещения офисного здания, для коммерческой застройки, строительства склада или другого варианта промышленного использования, часто котируется по цене за 1 кв.фут. Чтобы считаться сопоставимыми, участки должны иметь сходные характеристики, удобства и атрибуты. Для офисных зданий это может включать доступ к транспортным сетям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам, ресторанам и магазинам. Для промышленно используемой собственности важен доступ к железным дорогам, воде, автомобильным дорогам, системам пожарной защиты и рынкам рабочей силы. Доступ к транспортным коммуникациям особенно важен для складских помещений. Последние могут иметь доступ как к авто-, так и к железным дорогам. В некоторых случаях для складской деятельности важен доступ к морским или речным портам. Цена земли в деловых центрах часто котируется на основе стоимости 1 кв. фута. Участок под крупное офисное здание должен иметь такие размеры, которые позволят вести строительство. Малые разрозненные участки земли не могут быть проданы по той же цене за 1 кв. фут, что и крупные массивы, включающие целые городские кварталы. Исключением может быть “последний” участок, который позволяет сформировать единый большой блок земли. Цены таких участков не отражают типичные рыночные цены участков такого же размера.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒