Цена за 1 фронтальный фут. Цена земли, предназначенной для коммерческого использования, часто котируется в расчете на 1 фронтальный фут. Общая стоимость участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе. Например, цена может составлять 1000 долл. за фронтальный фут. Соответственно участок длиной 50 футов будет оценен в 50 000 долл.

Расчет цены земли, исходя из стоимости фронтального фута, предполагает определенные стандарты на глубину участков. Участки глубже стандартных стоят лишь немногим больше, тогда как не достигающие стандартной глубины стоят почти столько же. Это происходит потому, что основная часть стоимости определяется границей по улице или дороге; только малая часть стоимости может быть приписана пропорцио нально глубине участка. Обычно однородное установление цен эа фронтальный фут ограничено небольшим географическим районом. Это часто происходит из-за агломерации площадей, специализированных под розничную торговлю, что придает окрестной земле особую стоимость.

Цена за лот. Цены на землю в районе жилой застройки могут быть выражены исходя из застраиваемого лота (участка). При стандартных размерах и формах участков колебание цен будет очень небольшим. Однако могут потребоваться поправки на наличие позитивных или негативных характеристик в удобствах, на резкие перепады в рельефе, дренажные проблемы и опасность паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования. Например, цена земли может котироваться на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья. Если разрешенная плотность составляет 20 единиц на акр, а цена равна 1000 долл. за единицу, то цена за акр будет 20 000 долл. Если же плотность ограничена 12 единицами на акр, тогда цена за единицу в 1000 долл. означает цену за акр в 12 000 долл. Когда земля котируется по цене за единицу плотности, выгоды, получаемые жителями от меньшей плотности, часто не учитываются.

Примером единицы плотности является отношение площади застройки к площади земельного участка (floor-area-ratio (FAR)). Во многих случаях муниципальные правила зонирования ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если FAR равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь участка. В целом это означает, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное — на половине участка, 12-этажное — на четверти участка. Незастроенная часть земли может быть использована как открытое пространство, парк или автостоянка. Цена участка может быть выражена через площадь разрешенной застройки. Например, если площадь лота равна 10 000 кв. футов, a FAR—3, то цена составит 1,25 долл. за кв. фут этажа. Тогда общая цена будет равна 37 500 долл. (10 000 X 3 х 1,25 долл. = 37 500 долл.). Обычно цены котируются таким образом на рынках, где велик спрос на земельные участки. Например, так могут котироваться участки, расположенные вблизи железнодорожных станций. При этом цена в расчете на 1 кв. фут земли используется более широко, чем цена на 1 кв. фут потенциальной застройки.

Застроенные участки

При анализе застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

•    Цена за 1 кв. фут общей площади

•    Цена за 1 кв. фут чистой площади, подлежащей сдаче в аренду

•    Цена зданий и сооружений за 1 кв. фут


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒