•    Цена за 1 куб. фут (или другую единицу объема)

•    Цена за комнату

•    Цена за единицу

•    Цена за, единицу, приносящую доход

Цена за 1 кв. фут общей площади. На некоторых рынках цены котируются на основе 1 кв. фута общей площади. Для большинства объектов следует избегать установления цен исходя из 1 кв. фута, поскольку они могут вводить в заблуждение. Объекты редко настолько сходны по услугам и удобствам, чтобы их можно было сравнивать просто по общей площади.

Цена за 1 кв. фут чистой площади, подлежащей сдаче в аренду. Цена за 1 кв. фут чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, имеет преимущество перед ценой за 1 кв. фут общей площади. Данное преимущество состоит в том, что в первом случае непроизводительно используемая площадь, например, в холлах и лифтах, обычно не учитывается. Это позволяет оценщику учесть функциональное устаревание здания с менее эффективным дизайном.

Цена зданий и сооружений за 1 кв. фут. Цена сооружений за 1 кв. фут рассчитывается путем вычитания из продажной цены объекта стоимости земли и деления полученного результата на площадь здания. Подобный подход обладает преимуществом: он позволяет отдельно учитывать землю, которая может иметь особую стоимость из-за выгодного местоположения, что влияет на общую продажную цену объекта.

Цена за 1 куб. фут (или другую единицу объема). Для некоторых видов недвижимости наиболее надежным измерителем является тот, который показывает объем. Примерами могут служить нефтяные танки и элеваторы. Объем может выражаться также в числе бушелей, вмещаемых элеватором, или баррелей, вмещаемых танком.

Цена за комнату. Цена за комнату как единица измерения применяется на относительно немногих рынках. При этом важно определить, что считается комнатой, а что нет. Например, комнатами считаются кухня, спальни, гостиная, столовая и кабинет. Ванные и холлы обычно исключаются, хотя большие фойе или внутренние дворики иногда считаются за "половину” комнаты. Ниже приведен пример определения цены исходя из стоимости сопоставимых объектов в расчете на комнату:

Сопоставимый объект

Цена продажи (в долл.)

Число комнат

Итоговая цена за комнату (в долл.)

Комплекс 1

600 ООО

10 000

Комплекс 2

750 ООО

9 375

Комплекс 3

450 ООО

10 227

Колонка “Итоговая цена за комнату” показывает стоимостный разброс от 9375 до 10 227 долл. Медиана равна 10 ООО долл. (равное число объектов выше и ниже медианы), а средняя цена — 9867 долл. Поскольку жилые комплексы могут иметь различные уровни удобств и услуг или обладать значительным преимуществом в своем местоположении, то информация на основе цены за комнату может вызвать подозрение.

Цена за единицу. На некоторых рынках недвижимости цена за единицу объекта используется довольно часто. Обычно она применяется в случае многоквартирных комплексов, сдаваемых в аренду, хотя может использоваться также для таких объектов, как мини-склады или стандартные офисные помещения. Для иллюстрации представьте, что цены и квартиры в трех сопоставимых комплексах выглядят следующим образом:

Сопоставимый объект

Продажная цена (в долл.)

Количество единиц

Цена за единицу (в долл.)

Комплекс 1

600 000

24 000

Комплекс 2

750 000

25 000

Комплекс 3

450 000

25 000

Из этой информации можно сделать вывод, что рыночная цена составляет примерно 25 ООО долл. за единицу-квартиру. Если оцениваемая собственность имеет 20 единиц, то она стоит около 500 000 долл. (20 X 25 000 долл. = 500 000 долл.). Однако для того, чтобы цена за единицу использовалась в качестве меры сравнения, квартиры и услуги, предлагаемые сопоставимыми объектами, должны быть реально сходны с квартирами и услугами объекта оценки. Кроме того, единицы-квартиры, применяемые как меры сравнения, должны постоянно использоваться участниками рынка.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒