При использовании физических единиц сравнения, таких, как квартиры или комнаты, следует быть осторожным из-за ошибок, которые могут быть вызваны различиями в сочетании комнат в комплексе, а также различиями в стоимости строительства самих комнат. Например, затраты на строительство кухни и ванны обычно более высоки из-за необходимости их оснащения водопроводными и электрическими сетями, различным оборудованием и неотделимыми принадлежностями. Два разных жилых комплекса могут располагать одинаковым числом комнат, но в одном из них часть квартир может иметь больше комнат, комнаты будут большей площади, в квартирах может быть вдвое больше ванных и больше удобств на кухнях. В таком случае сравнение объектов исходя из стоимости одной комнаты или единицы-квартиры будет неправомерным.

Цена за единицу, приносящую доход. Некоторые виды недвижимости лучше всего сравнивать по цене в расчете на единицу, приносящую доход. Таким образом можно сравнивать спортивные арены или большие гаражи. Спортивную арену можно оценивать исходя из цены за одно посадочное место, а для гаража единицей, приносящей доход, будет плата за одно место парковки.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

Единицы сравнения, применяемые для оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене, включают:

•    Валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM))

•    Общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR))

Валовой рентный мультипликатор. GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Когда используется потенциальный, а когда действительный доход, зависит от местных традиций или от предпочтений самого оценщика. В любом случае важно использовать тот или другой показатель на постоянной основе, чтобы проводить значимые сравнения. На некоторых рынках используется также месячный (monthly) рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе.

Чтобы применить GRM, оценщик обычно должен совершить три действия:

1.    Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

2.    Определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.

3.    Умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на GRM.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов или чистый операционный доход как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Для того чтобы показать, как используется GRM, рассмотрим следующий пример. Предположим, что собраны данные по трем недавно проданным сопоставимым жилым комплексам:

Сопоставимый объект

Продажная цена (в долл.)

Потенциальная валовая рента (в долл.)

Итоговый

GRM

Жилой комплекс 1

600 ООО

100 000

6,00

Жилой комплекс 2

750 ООО

128 000

5,86

Жилой комплекс 3

450 ООО

74 000

6,08

Расчетный GRM составит около 6: комплекс 1 был продан с мультипликатором б, комплекс 2 — с мультипликатором несколько ниже, а комплекс 3 — несколько выше 6. Если потенциальный валовой доход от оцениваемой собственности составляет 100 ООО долл., то его оценочная продажная цена будет в б раз больше 100 ООО, т.е. 600 ООО долл.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение Не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒