Существует целый ряд ограничений на применение метода GRM. Во-первых, оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими валовых доходов. Во-вторых, метод GRM считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках или в нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В-третьих, данный метод предполагает узкий разброс значений коэффициентов недоиспользования и расходов для всех объектов. Это значит, что он нечувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate).

Общая ставка дохода (OAR) является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию (direct capitalization) с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход (N01) в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму те-кущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Чтобы проиллюстрировать данный расчет, представим, что оценщик нашел следующие данные:

Сопоставимый объект

N01

Продаэкная цена

Расчетная

(в долл.)

(в долл.)

OAR

Многоквартирный комплекс 1

72 000

600 000

0,120

Многоквартирный комплекс 2

82 500

750 000

0,110

Многоквартирный комплекс 3

47 250

450 000

0,105

Преимущество даной процедуры расчета OAR заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены.

КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР

Представьте, что оцениваемая собственность — это 20-квартирный комплекс. Были выявлены три недавние продажи сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями:

Сопоставимый объект

Продажная цена (в долл.)

Квартиры

Потенциальный валовой доход (в долл.)

600 000

100 000

750 000

128 000

450 000

74 000

Сопоставимый объект 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше; это различие оценено в 5000 долл. Плавательный бассейн объекта 1 такой же, как и у оцениваемого, его стоимость — 16 ООО долл. Объект 1 продан

3 месяца назад.

Объект 2 также включает бассейн; объект продан 6 месяцев назад при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом. Последнее добавило к цене 15 ООО долл. по сравнению с обычным финансированием. Объект 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект — в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает от стоимости 3000 долл. Он продан 2 дня назад. У него нет бассейна.

Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили 0,5% в месяц.

В табл. 17-3 показаны необходимые поправки. Скорректированные цены на квартиры колеблются от 24 160 долл. до 25 250 долл. Поскольку объект 1 близок к оцениваемой собственности по размерам, местоположению и времени продажи и корректировка его цены требует немногих поправок, ему был придан наибольший вес; для объекта оценки стоимость в расчете на одну квартиру определена в 24 500 долл.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒