ТАБЛИЦА 17-3

Решетка с оценочными поправками

Характеристика Объект

Сравнимый

Сравнимый

Сравнимый

объект 1

объект 2

объект 3

Продажная

цена —

$600 000

$750 000

$450 000

Дата

продажи Сейчас

$9 000 + 1,5%

$22 500 + 3%

Бассейн Есть

Есть

Есть

Нет

Ландшафт Сопоста

Лучший,

Сопоста

Сопоста

вимый

- $5 000

вимый

вимый

Финанси

рование Рыночное

Рыночное

Льготное

Рыночное

-$15 000

Место

положение —

Сходное

Сходное

Лучшее, $18 000

Скорректированная

$604 000

$757 500

$448 000

продажная цена

Число

единиц 20

Цена за

единицу,

$ 24 160

$ 25 250

$ 24 888

скорректированная

РЕЗЮМЕ

В основу метода прямого сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой собственности. Метод сравнительного анализа предусматривает следующие шаги:

1.    Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

2.    Проверка данных о сделках.

3. Корректировка цены каждого сопоставимого объекта с учетом его отличий от оцениваемой собственности.

После завершения расчетов оценщик должен внимательно рассмотреть значимость каждого стоимостного показателя. Логический анализ скорректированных данных по сопоставимым объектам приводит к заключению о стоимости оцениваемого объекта.

Поскольку объекты собственности часто весьма различны по своей величине и числу приносящих доход единиц, то для того, чтобы проводимые сравнения имели смысл, необходимо использовать общий знаменатель. Общие знаменатели называются единицами сравнения (units of comparison). Оценщики пользуются как физическими единицами сравнения (например, цена за 1 кв. фут), так и экономическими единицами (например, цена за театральное место). Кроме того, часто информация суммируется с тем, чтобы провести оценку проектов на базе соотношения дохода и продажной цены. Двумя такими показателями являются валовой рентный мультипликатор (GRM) и общий коэффициент капитализации (OAR).

Вопросы

1. Вас попросили оценить стоимость театра на 500 мест. Недавно на том же рынке проданы 3 сопоставимых театра. Имеется следующая информация:

Сопоставимый объект

Общая цена

Количество мест

А

230 ООО Долл.

Б

275 ООО долл.

В

195 ООО долл.

Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.

2. Вы собрали следующие данные:

Характе ристика

Оцениваемый объект

Сопоставимый объект 1

Сопоставимый объект 2

Сопоставимый объект

Цена

$800 000

$860 000

$660 000

Комнаты

Единицы

Бассейн

Да

Нет

Да

Нет

Валовой

доход

$150 000

$160 000

$168 000

$136 000

Стоимость бассейна — 16 000 долл.

Оцените стоимость объекта исходя из стоимости за комнату, за единицу и на основе GRM. Дайте конечную оценку и кратко обоснуйте свой вывод.

3. Вы получили следующую финансовую информацию по трем сопоставимым офисным зданиям. Данная информация была лично проверена:

Сопоставимый

Сопоставимый

Сопоставимый

объект А

объест Б

объект В

Продажная цена

$1 ООО ООО

$1 200 000

$900 000

Потенциальный валовой доход

$200 000

$300 000

$185 000

Незанятость и безнадежные долги

-10 000

-30 000

-9 000

Действительный валовой доход

$190 000

$270 000

$176 000

Операционные расходы

-90 000

-153 000

-85 000

Чистый операционный доход

$100 000

$117 000

$ 91 000

Выявленная рыночная ставка арендной платы для объекта составляет 8,00 долл. за 1 кв. фут. Чистая площадь, которая может быть сдана в аренду, составляет 20 ООО кв. футов. Коэффициент недоиспользования и безнадежных долгов оценен в 5%. Коэффициент операционных расходов составляет 45% от потенциального валового дохода. Определите стоимость объекта при помощи: 1) GRM и 2) OAR. Какая оценка стоимости представляется вам более надежной? Почему?


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒