Глава 18

АНАЛИЗ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА*

Для оценки стоимости приносящей доход собственности может быть использован также затратный подход. Оценщики оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного. Результатом является оценочная стоимость собственности.

В большинстве случаев стоимость собственности, приносящей доход, лучше всего измеряется суммой ожидаемых от нее доходов; затраты на приобретение активов не отражают стоимости прогнозируемых доходов. Соответственно не следует излишне полагаться на затратный подход как на метод определения стоимости приносящей доход собственности. Однако в ряде случаев он все же используется. Применение затратного подхода, а также связанные с ним ограничения рассматриваются в данной главе.

ЗАТРАТЫ И СТОИМОСТЬ

Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость — это не одно и то же. Хорошую иллюстрацию различий между затратами и стоимостью можно найти в нефтяной промышленности. Затраты на бурение “сухой” скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна. Аналогичные случаи бывают и в сфере недвижимости — там, где земля не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Примером может быть строительство большого жилого дома в центральном деловом районе крупного процветающего города. Допустим, земля стоит 500 ООО долл., а затраты на постройку дома (стоимость строительства дома) — 200 ООО долл. Дом ничего не добавляет к стоимости участка, поскольку оптимальным использованием земли будет другой вариант застройки, например строительство высотного офисного здания или гостиницы. Тот, кто захочет купить эту собственность, намереваясь использовать ее иным образом, заплатит лишь 500 000 долл., т.е. оплатит стоимость земли. Дом ничего не прибавляет к стоимости, поскольку он все равно будет снесен. На практике оценщик может даже подумать о вычете затрат на снос из стоимости земли.

ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА И ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ

Весьма важно проводить различие между двумя терминами. Во-первых, полная стоимость замещения (затраты на полное замещение — replacement cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Во-вторых, полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство — reproduction cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, “несоответствия” и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматривает замену (replacement) здания подходящим субститутом, тогда как другой — воспроизводство (герго-ducetion) точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒