Сложность выбора между стоимостью замещения или стоимостью' воспроизводства, а также необходимость принятия целого ряда трудных решений, связанных с определением износа, во многих ситуациях затрудняют применение затратного подхода. Поэтому прежде всего оценщик должен иметь ясное представление об условиях, в которых затратный подход все же может быть использован.

КОГДА ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД?

Существует ряд серьезных оснований для использования затратного подхода при оценке собственности. Он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли; затратный метод применяется также в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Кроме этих обязательных случаев, затратный подход используется и в других ситуациях.

Бо многих случаях полная стоимость замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это аналогично меньшей плате за прошлогоднюю модель автомобиля по сравнению с моделью текущего года. В данном случае срабатывает принцип замещения. Исключение из “нормального” правила может иметь место тогда, когда покупатель очень спешит приобрести и использовать здание и не может ждать постройки нового. То же самое произойдет, если он хочет избежать рисков, связанных с застройкой, и может заплатить больше зароке существующий объект, чем за новый, руководствуясь принципом что видишь, то и получаешь”. Ситуации, в которых может быть применен затратный подход:

1.    Технико-экономический анализ для нового строительства.

2.    Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

3.    Обновление.

4.    Итоговое согласование стоимости.

5.    Здания институционального и специального назначения.

6.    Оценки на пассивных рынках.

7.    Цели страхования.

8.    Цели подоходного налогообложения.

Новое строительство

Обратимся к новому строительству. Представьте, что минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации составляет 13%, а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в 500 ООО долл., причем ожидаемый чистый операционный доход (NOI) от него составит только 30 ООО долл. в год. Насколько данный проект осуществим? 500 000 долл. при коэффициенте капитализации в 13% должны обеспечить чистый доход в размере 65 000 долл.; поэтому NOI в размере 30 000 долл. не оправдывает затрат. В то же время, если ожидается, что эти 500 OOO долл. будут приносить 100 000 долл. ежегодного NOI, тогда проект вполне жизнеспособен.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Представьте, что земля стоит 50 000 долл., а рынок требует ежегодного дохода в 12%; другими словами, к земле предъявляется требование на 6000 долл. годового чистого операционного дохода. Двухквартирный дом на этом участке принесет 5000 долл. чистого операционного дохода, что будет недостаточно даже для покрытия требования к доходности земли, и здание не оправдает стоимости строительства. С другой стороны, 10-этажный жилой дом может генерировать чистый операционный доход, скажем, в 20 раз больший, т.е. 100 000 долл., что будет более чем достаточно, чтобы покрыть в течение его полезной жизни стоимость строительства, например, в 450 000 долл., а также обеспечит требуемый от земли годовой доход в 6 ООО долл. В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, предполагаемого уровня незанятости и больших расходов на обслуживание может не обеспечить NOI, достаточного, чтобы оправдать себя. Итак, учитывая эти две крайности, можно утверждать, что вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка стоимостью 50 ООО долл. предполагает строительство здания высотой от одного до 100 этажей. Десять этажей приемлемы, но наилучшим и наиболее эффективным использованием мажет быть строительство здания в 7,9,11 или 20 этажей или же здания иной этажности. Это иллюстрирует принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒