Обновление

Стоит ли вам обновлять собственность или менять профиль ее использования? Это решение опять-таки основывается на сравнении затрат с требуемым доходом. Стоит ли платить 500 000 долл. за обновление старого офисного здания? Предположим, что в результате обновления ежегодный доход должен увеличиться на 25 000 долл. Поскольку это обеспечит лишь 5%-ный ежегодный доход на инвестиции в 500 000 долл., то на рынке с доходностью 13% этот проект будет неосуществим. Но если бы ожидаемый прирост ежегодного чистого операционного дохода составил 150 000 долл. и если бы такой доход сохранялся на протяжении длительного периода времени, тогда требование на получение дохода в 13% было бы удовлетворено и затраты оказались бы оправданными.

Итоговое согласование стоимости

Предположим, что доходным и рыночным подходами стоимость существующего объекта оценена в 500 000 долл. Результат затратного подхода — 750 000 долл. Следует ли отбросить этот последний результат? Может быть, и нет. Возможно, он означает, что в течение какого-то времени не будет новой конкуренции. Прогнозируемое отсутствие будущей конкуренции может служить важной информацией, даже если оно не меняет величину оценки рыночной стоимости. Наоборот, если величины стоимости, определенные рыночным и доходным подходами, значительно превышают величину, полученную затратным подходом, собственник должен осознать, что велика вероятность новой конкуренции и что рыночные цены могут резко понизиться.

Здания институционального и специального назначения

Используя рыночный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов институционального и специального назначения. Какова стоимость свободного сейчас здания, которое когда-то было школой, почтой, церковью или железнодорожным вокзалом? Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе; собственность удерживалась не из-за ее способности приносить доход. Поэтому затратный подход, который принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося срока полезной жизни собственности, мажет дать некоторые ориентиры для определения стоимости подобных объектов.

Оценки на "пассивных” рынках

В очень малых общинах или на “пассивных” рынках могут отсутствовать данные о сопоставимых продажах и мажет быть недостаточно информации для применения валового рентного мультипликатора. В этой ситуации единственно возможным для оценщика остается затратный подход.

Цели страхования

При оценке стоимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается затратному подходу, поскольку сумма страхового возмещения обычно определяется исходя из затрат.

Цели подоходного налогообложения

Наконец, затратный подход может быть использован в целях подоходного налогообложения: облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений, в то время как стоимость земли считается неизменной. Он может помочь при определении суммы, заплаченной за здания и сооружения, в том случае, когда весь имущественный объект был оплачен целиком.

КАК ПРИМЕНЯТЬ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД?

Использование затратного подхода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Как отмечалось ранее, эти два термина не являются взаимозаменяемыми. Воспроизводство (reproduction) — это строительство точной копии оцениваемой собственности. Замещение (replacement) — строительство объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным стандартам, вкусам и дизайну. Например, 50 лет назад кинотеатры строились с роскошными люстрами, богатой обивкой кресел, мраморными лестницами, высокими потолками, просторными фойе и т.п. У современных кинотеатров более низкие потолки и малые фойе, что позволяет сэкономить на затратах на строительство и энергоснабжение. Современный кинотеатр несет минимальные расходы на освещение; кресла, лестницы и покрытия полов изготавливаются с учетом исключительно их функционального назначения и легкости в эксплуатации, а не как атрибуты роскоши. Однако современный театр мажет иметь лучшую акустику и более надежную противопожарную систему. Он может быть построен с перегородками, что позволяет одновременно демонстрировать два или большее число фильмов. Воспроизвести (reproduce) кинотеатр, которому 50 лет, значит построить точно такой же; заменить (replace) его — значит построить современный кинотеатр.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒