Классический затратный подход обычно начинается с оценки полной стоимости воспроизводства, но во многих случаях более предпочтительна полная стоимость замещения. Например, оценщик может определить полную стоимость воспроизводства 50-летнего кинотеатра, а затем вычесть из данной суммы поправки на все его функциональные недостатки. Однако в нынешних условиях это нереалистично. Чтобы упростить задачу, оценщик может оценить стоимость замещения. В этом случае оценщик уже не вносит поправки на функциональные несоответствия, поскольку нельзя вычитать что-либо, что не заложено в оценку стоимости замещения. Когда функциональные недостатки столь явны и трудно поддаются измерению, а воспроизводство весьма маловероятно, оценка по стоимости замещения будет оправданна.

Методы оценки полной стоимости строительства

Четырьмя наиболее популярными методами оценки стоимости строительства нового объекта являются:

1.    Количественное обследование.

2.    Метод разбивки по компонентам.

3.    Варианты метода разбивки по компонентам.

4.    Метод сравнительной единицы.

Метод количественного обследования (quantity survey method). Метод количественного обследования предусматривает “разложение” здания или сооружения на отдельные элементы и умножение затрат по каждому элементу на их общее число. При доведении его до кратности необходимо подсчитывать количество всех гвоздей каждого размера и всех капель клея. Для большинства целей оценки применение данного метода слишком обременительно.

Метод разбивки по компонентам (unit-in-place method). Метод разбивки по компонентам предполагает нахождение полной стоимости воспроизводства, включая установку, различных компонентов на единичной основе. Например, предположим, что затраты на 1 кв. фут внешней стены равны 2,00 долл. и включают 1,00 долл. за кирпичи,

0,25 долл. за раствор, 0,25 долл. за штукатурку и 0,50 долл. за рабочую силу. Затем 2,00 долл. умножаются на площадь поверхности стены, что дает стоимость строительства стены. Тот же метод мажет быть использован для пола, крыши, водопровода и т.д. Часто нужны единовременные дополнительные суммы на оплату отопительного, водопроводного оборудования и прочих неотделимых от объекта принадлежностей. Могут также потребоваться дополнительные поправки на вознаграждение архитектору, выплаты процента в период строительства, страховку и другие накладные расходы строителя. См. табл. 18-1.

Варианты метода разбивки по компонентам (variations of the unit-in-place method). Варианты метода разбивки по компонентам включают: а) метод субподряда; б) разбивку по профилю работ, в) выделение заТАБЛИЦА 18-1

Метод разбивки по компонентам для одноэтажного жилого дома

Стоимость единицы (в долл.)

Площадь (кв. футы)

Суммарные затраты (в долл.)

Затраты на фундамент и основание

1. Внешние стены с деревянной обшивкой 2,75

X

5 500

=

15 125

2. Стена фундамента

1,45

X

5 500

=

7 975

3. Парапетная стена

0,65

X

5 500

=

3 575

Горизонтальные компоненты 4. Подготовка площадки

0,12

X

22 000

2 640

5. Внутренние фундаменты (включено в затраты на фундамент)

X

22 000

б. Плита основания

1,40

X

22 000

=

30 800

7. Остов (стены, несущие нагрузку)

2,50

X

22 000

=

55 000

8. Перекрытия

(включено в затраты на фундамент)

X

22 000

9. Кровля (кровельная дранка, фанера, стропила, балки)

3,90

X

22 000

85 800

10. Отделка пола (кафель, ковровое покрытие)

1,80

X

22 000

=

39 600

11. Отделка потолка (сухая кладка, покрытая тканью)

1,20

X

22 000

26 400

12. Перегородки (косяки, стены, двери)

3,75

X

22 000

82 500

13. Система водоснабжения

2,50

X

22 000

=

55 000

14. Система теплоснабжения

2,80

X

22 000

=

61 600

15. Система вентиляции/ оборудование

0,95

X

22 000

=

20 900

16. Система электроснабжения

2,30

X

22 000

=

50 600

17. Противопожарная система

0,15

X

22 000

3 300

18. Лифт (нет)

X

22 000

=

19. Прочее (отделка кухни и ванной)

1,00

X

22 000

=

22 000

Всего

Мультипликатор с учетом местных условий

Полная стоимость воспроизводства

562 815

х 0,97 545 930

трат. Метод субподряда основывается на признании того факта, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При этом методе делается попытка определить стоимость воспроизводства объекта путем сложения затрат по всем субподрядчикам. Субподрядчики могут быть наняты для рытья котлована, строительства фундамента, кирпичных работ, прокладки водопровода и т.д. Метод разбивки по профилю работ сходен с предыдущим. Это может быть оплата работ, выполненных плотниками, каменщиками, водопроводчиками и т.д. При методе выделенных затрат различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на квадратный или кубический фут, затем эти оценки суммируются. Компоненты могут включать фундаменты, полы, крыши и т.д. Все эти варианты метода разбивки по компонентам требуют внесения единовременных поправок на неотделимые от объекта принадлежности и косвенные затраты.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒