Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность (surplus productivity). В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Чтобы понять это положение, нужно признать, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства (см. табл.

2-1). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет “остаточную стоимость” и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Определение остаточной продуктивности: остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

ТАБЛИЦА 2-1

Факторы производства и их компенсация

Факторы

Компенсация

Труд

Зарплата, жалованье, комиссионные вознаграждения

Капитал (деньги или то,

Процент, дивиденды

что покупается за деньги)

Предпринимательская

Прибыль, вознаграждение

деятельность (координация)

управляющим

Земля

Рента

Остаточная продуктивность мажет иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже приведены соответствующие примеры:

•    Максимизация выручки (revenue maximization) — владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.

•    Минимизация затрат (cost minimization) — производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который расположен рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.

•    Удовлетворение потребностей в удобствах (amenity satisfaction) — пользователь-жилец больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.

Вклад (предельная продуктивность) (contribution, marginal produo tivity). Застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составляют 17 500 долл. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 165 ООО долл., без него —

1 140 ООО долл. Таким образом, бассейн добавляет к общей стоимости 25 ООО долл. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Вклад — это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Определение вклада: вклад—это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы (increasing and decreasing returns). Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Ниже приведен пример решения подобной проблемы.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒