Метод сравнительной единицы (comparative unit method). Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. фута или 1 куб. фута, взятого в качестве ориентира “типичного” сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на коэффициент эффективности (efficiency ratio), определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания. Например, высотное офисное здание, имеющее площадь 200 ООО кв. футов, может быть эффективно только на 80%, поскольку 20% метража занято лифтами, холлами и т.д. Могут также потребоваться поправки на оборудование, накладные расходы и другие элементы затрат (табл. 18-2).

Прямые и косвенные затраты

Прямые затраты (direct costs) — это те, которые напрямую связаны с самим зданием или сооружением. Они включают затраты на кирпич, строительный раствор, дерево и все трудозатраты на строительство. Косвенные затраты (indirect costs) возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают накладные и прибыль застройщика; страховку и процентные выплаты за время строительства; вознаграждения архитекторам, инженерам, оплату юридических услуг; затраты на подготовку технико-экономического обоснования проекта и многие другие.

ТАБЛИЦА 18-2

Стоимость по методу сравнительной единицы

Стоимость строительства базовой единицы, за 1 кв. фуг

$ 24,55

Требуемая площадь в кв. фугах

х 22 000

Стоимость строительства по базовой единице

$540 100

Плюс: Дополнительное оборудование

20 000

Поправка на ландшафт

4 000

Всего

$564 100

Мультипликатор с учетом местных условий

х 0,97

Оценка полной стоимости воспроизводства

$547 177

Некоторые статьи затрат трудно классифицировать, например плату за разрешение и инспекции, за охрану, плату за топографическую съемку и т.д. Из-за несовпадения различных классификаций для оценщика важно четко представлять, что именно включено в данную оценку.

Источники информации по затратам

Тремя наиболее широко известными источниками, предоставляющими информацию по затратам, являются:

1.    Boeckh Building Cost Manual (Руководство по оценке строительных затрат Бека), 525 E.Michigan, Milwaukee, Wisconsin.

2.    Dodge Services (Услуги Доджа), EW.Dodge Company, 1221 Avenue of the Americas, New York, N.Y.

3.    Marshall Valuation Services (Услуги по оценке Маршалла), 1617 Beverly Blvd., Los Angeles, California.

Эти источники обычно предоставляют: а) местные поправочные коэффициенты с учетом различий в затратах на территории США; б) коэффициенты временных поправок, отражающие временные изменения в затратах. Коэффициенты местных и временных поправок умножаются на базовые цифры, показываемые в справочниках.

Важно хорошо понять содержащийся в этих источниках материал, прежде чем его использовать. Например, в указанные суммы затрат могут быть либо включены, либо не включены накладные или другие косвенные затраты строителя. Базовая единица, используемая в методе сравнительной единицы, может быть определена по зданию, которое намного больше или меньше оцениваемого или же ймеет совсем другую форму. Поэтому данные источники следует использовать очень осторожно. Существует множество способов получения информационных услуг. Например, они могут предоставляться через компьютерный терминал (“запрос-ответ”), пересылку по почте планов и спецификаций, справочников, которыми оценщик может пользоваться в своем офисе.

Оценщики должны понимать, что различные методы оценки затрат, вероятнее всего, дадут различные результаты независимо от того, насколько тщательным и документально обоснованным был анализ. Качество и количество труда и использованных материалов, забастовки, дефицит материалов, погодные условия и время, необходимое для завершения строительного проекта, — все это влияет на стоимость строительства. Отнюдь не все из предвиденных или непредвиденных факторов обязательно учитываются в оценках. Когда среди подрядчиков устраивают закрытый конкурс на право сооружения детально описанного проекта, нередко разница между предложенными ими ценами достигает 20% или более. Поэтому, оценивая стоимость воспроизводства, оценщик должен учитывать возможный разброс в результатах. Если оценщик использует более чем один метод оценки затрат и расхождение в результатах превышает 5% или 10%, то ему следует проверить и перепроверить все цифры. Однако даже столь сильный разброс не обязательно свидетельствует об ошибке. В случае проведения оценки сложных зданий и сооружений оценщику следует обратиться за помощью к специалистам, занимающимся калькуляцией затрат.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒