ОЦЕНКА ИЗНОСА

После того, как завершена оценка полной стоимости воспроизводства, из полученной суммы следует вычесть износ. Термин износ (depreciation), как он используется в оценке, следует отличать от износа в бухгалтерском учете (accounting depreciation). В бухучете износ — это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ определяется как “утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине”.

В дополнение к различию между определениями износа в бухучете и в оценке следует провести еще одно разграничение — между износом в затратном подходе и снижением стоимости в ипотечно-инвестиционной технике Эллвуда.

В затратном подходе износ измеряется в текущих (current) долларах в сопоставлении с текущей (current) стоимостью воспроизводства; в то время как в технике Эллвуда снижение стоимости — это просто оценка превышения ретроспективной цены покупки над ценой последующей перепродажи. В технике Эллвуда не предпринимается попытка распределить снижение стоимости между различными компонентами здания. Техника Эллвуда просто принимает во внимание прогнозируемое изменение стоимости актива.

В затратном подходе фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности. Это способ корректировки стоимости гипотетического нового здания, по которому проводилась оценка затрат, и проведения различий между ним и оцениваемой собственностью.

Оценщик может определить величину износа путем наблюдений и/или используя формулу, учитывающую эффективный возраст и оставшийся срок жизни каждого компонента собственности. Косвенный метод оценки суммы износа заключается в том, чтобы вычесть стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного метода (или их обоих) из суммы полной стоимости воспроизводства зданий и стоимости земли. Полученная разница и есть полный накопленный износ. Например, если сумма полной стоимости воспроизводства и рыночной стоимости земли равна 750 ООО долл., а рыночный и доходный подходы показали стоимость 500 ООО долл., тогда 250 ООО долл. — это накопленный износ. Однако такой метод не позволяет провести независимую оценку износа в самом затратном подходе.

Прямой метод состоит в том, чтобы оценить каждый вид износа для каждого компонента оцениваемой собственности (см. табл. 18-3). Выделяются три вида износа:

1.    Физическое ухудшение (физический износ).

2.    Функциональное устаревание (связано с изменениями стандартов).

3.    Экономическое устаревание (в результате действия внешних по отношению к объекту факторов).

Физическое ухудшение

Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания: от потускневшей краски до разрушения конструкций. Износ может быть либо устранимым, либо неустранимым. Неустранимым (incurable) он считается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Устранимый (curable) износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Отложенный текущий ремонт (deferred maintenance) — это вид устранимого износа, который предполагает, что разумный покупатель произведет немедленные затраты с тем, чтобы привести собственность к нормальным стандартам. Отложенный ремонт включает покраску там, где это необходимо, ремонт протекающей крыши или текущего крана и т. п. Наличие отложенного текущего ремонта не обязательно предполагает пренебрежение или неправильное использование актива в прошлом, а только то, что некоторые компоненты следует отремонтировать немедленно.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒