При измерении остаточной стоимости актива учитываются: эффективный возраст и остающийся срок его жизни. Например, сооружение с хронологическим возрастом 10 лет, подвергшееся нормальному износу плюс 50%-ному износу вследствие неправильной эксплуатации, имеет эффективный возраст (effective age) 15 лет: 10 фактических лет плюс 5 лет, добавленных из-за плохой эксплуатации. Если оцениваемый срок физической жизни сооружения равен 100 годам, то износ составляет 15%. Если полная стоимость воспроизводства — 100 000 долл., тогда износ равен 15 000 долл. Некоторые вещи, например ковры и бытовые приборы, служат недолго, тогда как само сооружение имеет продолжительный срок полезной жизни. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства следует вычесть затраты на приобретение всех краткосрочных активов с тем, чтобы оценить полную стоимость долгосрочной части. Затем рассчитывается стоимость последней за вычетом износа. Если сначала не вычесть затраты на краткосрочные активы и отложенный текущий ремонт, то их износ будет учтен дважды.

Функциональное устаревание

Функциональное устаревание означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект мажет по-прежнему прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект мажет быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Если устаревание устранимо, но связано с отсутствием какого-либо элемента, например системы кондиционирования воздуха в Техасе, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом сооружении. В этом случае стоимость воспроизводства здания, не обладающего системой кондиционирования, не снижается; однако дополнительные затраты на устранение данного недостатка принимаются во внимание. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящемся многоквартирном доме стоит 30 ООО долл., а в уже существующем — 40 ООО долл. из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное устаревание должно быть оценено в 10

ООО долл. Если устранимый недостаток вызван устаревшим элементом, например старомодной сантехникой в ванной, то накопленный износ измеряется затратами на его замену.

Когда функциональное устаревание вызвано избытком (также называемым *'сверхдостаточностью (superadequacy)), как в случае с ковровым покрытием по 25 долл. за ярд в квартире, где ковер по 10 долл. за ярд был бы вполне достаточен, полная стоимость воспроизводства “сверхдостаточности” (избыток в 15 долл. за ярд) будет рассматриваться как функциональное устаревание. Этот избыток вычитается из полной стоимости воспроизводства для получения стоимости квартиры. Следует быть осторожным, чтобы не учесть износ дважды. Поскольку по ковровому покрытию стоимостью 25 долл. за ярд уже был начислен физический износ, то поправкой на функциональное устаревание будет лишь часть избытка в 15 долл. за ярд, оставшиеся после вычета физического износа.

Неустранимое функциональное устаревание (incurable functional obsolescence), вызванное каким-либо недостатком, обычно измеряется потерями в сумме ренты. Если результатом плохого поэтажного плана стало уменьшение арендной платы на 10 долл. в месяц, а местный месячный валовой рентный мультипликатор равен 100, то данный недостаток оценивается в 1000 долл. (валовой рентный мультипликатор определяется на рынке путем деления продажных цен на месячную арендную плату). Неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано избытком. Представьте, что здание было построено достаточно прочным, чтобы иметь еще 10 этажей, но они так и не были и никогда не будут построены. Не списанная на износ сумма “излишних” затрат вычитается из полной стоимости воспроизводства как функциональное устаревание, как и капитализированная стоимость дополнительных операционных расходов (если они имеются), связанных с данным дефектом.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒