Два других источника функционального устаревания могут быть связаны с отношением поэтажной площади здания к площади участка и с конкретным расположением построек. Коэффициент отношения площади здания к площади участка (floor-area ratio) измеряет интенсивность использования земли. Например, 5-этажный дом с площадью каждого этажа 10 ООО кв.футов, построенный на участке 25 ООО кв.футов, имеет коэффициент 2 (5 этажей х 10 ООО кв.футов на этаже : 25 ООО кв.футов участка). Дом покрывает 40% участка (10 ООО кв.футов, : на 25 ООО кв.футов), но его высота дает коэффициент, превышающий 1. Если данная плотность застройки не соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка, то может иметь место функциональное устаревание.

Важным также является расположение (siting) зданий и сооружений на участке. Здания, расположенные неправильно, например не имеющие удобного входа и выхода или не открытые со стороны шоссе в том случае, когда это желательно, являются причиной функционального устаревания.

Функциональное устаревание в острой форме может очень сильно повлиять на стоимость зданий и сооружений. Здание, которое во многих отношениях не соответствует духу времени, может не собрать рентного дохода, достаточного для покрытия операционных расходов. В этом случае наиболее обоснованным решением будет его снос. Тот факт, что в офисном здании до сих пор работают вручную управляемые лифты, оконные кондиционеры и осветительные лампы накаливания, вовсе не служат оправданием его затянувшегося существования.

Экономическое устаревание

Экономическое устаревание вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны. Экономическое устаревание всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

Экономическое устаревание (также называемое устареванием по местоположению (locational) или устареванием из-за окружающей среды (environmental obsolescence}) измеряется капитализированной величиной рентных потерь, оцененной с помощью валового рентного мультипликатора. Часть капитализированных потерь, относимая к земле, отражена в стоимости последней, и поэтому ее не следует вычитать из стоимости воспроизводства зданий и сооружений.

В связи с экономическим устареванием важно отметить трудности в разграничении между теми факторами местоположения, которые, возможно, уменьшили полезность построек, и теми факторами, которые снизили стоимость участка. Например, “правильное” здание может быть расположено в ошибочном” месте, или наоборот.

ОГРАНИЧЕННОСТЬ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Очень трудно измерить износ здания, особенно если его возраст превышает 10 лет. По определению, невозможно воспроизвести заново старое здание. В таких случаях затратный подход может дать неправильную оценку стоимости не только из-за невозможности полного воспроизводства объекта, но и из-за того, что данные сооружения могут не являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования участка. Наконец, затратный подход, применяемый при оценке стоимости существующих зданий, сам по себе не принимает во внимание вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Соответственно затратный подход следует применять с большой осторожностью и быть осмотрительным при итоговом согласовании стоимости.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒