РЕЗЮМЕ

Затратный подход может дать оценку стоимости приносящей доход собственности, однако у него много недостатков. Лучше всего он подходит для определения обоснованности нового строительства, варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, в реновационном анализе, при оценке страхования рисков и для некоторых других целей.

При затратном подходе сначала оценивается стоимость воспроизводства (иногда — стоимость замещения), а затем из полученной суммы вычитается оцененный износ. Износ может быть физическим, функциональным или обусловленным внешними воздействиями. Затем стоимость земли прибавляется к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Основными недостатками затратного подхода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: 1) невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, 2) маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения и 3) невозможность отделения зданий и сооружений от земли. Однако в целом ряде случаев затратный метод все же может быть применен, как это было показано выше.

Вопросы

1. Склад 100 X 200 футов имеет внешние стены высотой 25 футов и включает 5% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 22 футов. Крыша плоская.

а.    Какова площадь (в кв. футах), пригодная для складирования?

б.    Какова площадь, пригодная для использования под офисы?

в.    Если стоимость строительства 1 кв.фута внешних стен складывается из 80 центов за рабочую силу, 80 центов за материалы и 40 центов накладных расходов, то какова их общая стоимость?

г.    Базовая стоимость строительства 1 куб. фута внутренних помещений склада без офисов составляет 60 центов. Какой была бы базовая стоимость внутренних помещений, если бы офисные площади отсутствовали?

д.    В связи с предыдущим вопросом (г). Если объект оценки расположен в районе с коэффициентом поправки на местные условия

0,96, то какова базовая стоимость строительства 1 куб.фута?

е.    В связи с предыдущими вопросами (г) и (д). Если базовая стоимость строительства в 60 центов была определена в прошлом году, а коэффициент поправки на время равен 1,06 в год, то какова нынешняя базовая стоимость в данном районе?

ж.    Если строительство офисных помещений обходится дополнительно в 5 долл./кв. фут плюс 2000 долл. за системы кондиционирования воздуха и отопления, во сколько стоит оценить затраты на создание дополнительных офисных площадей?

2.    Используя тот же объект недвижимости, что и в вопросе 1, пред ставьте, что затраты на единицу различных элементов здания, согласно опубликованному справочнику, выглядят следующим образом: фундамент — 1,50 долл./кв.фут; внешняя стена, 2,00 долл./кв.фут; крыша — 5,00 долл./кв.фут; водопровод — 20 000 долл.; система электроснабжения— 15 000 долл.; механическое оборудование — 10 000 долл.; платформы для погрузки ■— 22 000 долл.; офисные площади — 7,00 долл./кв.фут. Допустимые накладные расходы и прибыль строителя и субподрядчика составляют 19% от прямых затрат. Какова полная стоимость воспроизводства здания?    4

3.    Склад, о котором шла речь в вопросах 1 и 2, имеет хронологический и эффективный возраст 12 лет, а оцениваемый остающийся срок его полезной жизни — 48 лет. Офисные помещения требуют 1000 долл. на немедленную замену коврового покрытия и различных принадлежностей. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет. Необходимо затратить 2500 долл. на их ремонт. Оцениваемый оставшийся срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, чтобы привести в соответствие с современным стандартом. Это обойдется в 3000 долл. Каков размер неустранимого физического износа?


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒