4.    В прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 4 мили от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы на 20 центов/кв.фут в год меньше, чем она была бы, будь объект ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе равен 8. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

5.    Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование. Такое оборудование необходимо для того типа материалов, который обычно хранится на складе. Его можно купить и установить за 4000 долл. Кроме этого, склад освещен лампами накаливания, то гда как сейчас необходимы лампы дневного света. Затраты на такую замену составят 12 ООО долл. Ежегодные потери арендной платы оценены в 5 центов/кв.фут со всей площади склада.

а.    Какова сумма устранимого функционального устаревания?

б.    Какова сумма неустранимого функционального устаревания?

6.    Исходя из ответов на вопросы 2, 3,4 и 5, дайте заключение о стоимости воспроизводства и о накопленном износе.

7.    Участок земли в 4 акра, расположенный на шоссе, связывающем различные штаты, в настоящее время зонирован под офисные площади. Земля стоит 50 ООО долл. за акр, если исходить из недавних продаж сопоставимых участков в том же районе. Собственник рассматривает три альтернативных предложения о постройке зданий:

A.    Одноэтажное здание площадью 70 ООО кв. футов с коэффициентом эффективности 88%. Оцениваемые доходы от аренды будут равны 9 долл./кв.фут, загрузка — 95%, операционные расходы — 40% от потенциального валового дохода.

Б. Двухэтажное здание без лифта, площадью 100 000 кв. футов, с эффективностью 85% и ожидаемой загрузкой 95%, сдаваемое в аренду по той же ставке 9 долл./кв.фут и с операционными расходами в 40% от потенциального валового дохода.

B.    Десятиэтажное здание с лифтом площадью 500 000 кв.футов. Коэффициент эффективности будет составлять 80%, загрузка — 90% при ставке аренды 10 долл./кв.фут. Операционные расходы составят 53% от потенциального валового дохода.

а.    Каким будет прогнозируемый чистый операционный доход по каждому варианту?

б.    Общие затраты на строительство, включая необходимую автостоянку, вознаграждение архитектору, накладные и т.д., за исключением цены земли, оцениваются в сумме 35 долл. на 1 кв. фут общей площади здания по варианту А, 33 долл. — по варианту Б и 50 долл. — по варианту В. Если инвесторы хотят применить к стоимости зданий и сооружений 12%-ный коэффициент капитализации, то какое из трех предложений соответствует варианту наилучшего использования земли?

Глава 19

ИТОГОВЫЙ ОБЗОР основных ИНСТРУМЕНТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И МЕТОДОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Для оценки приносящей доход собственности используется большое число общепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую арифметику; другие носят более сложный характер. В данной главе предлагается обзорное итоговое изложение различных инструментов в их применении к базовому практическому примеру, используемому на протяжении всей книги. Специально комментируются преимущества и недостатки каждого метода. Затем следует обзор методов капитализации, включая связанные с ними расчеты и их практическую применимость.

ИНСТРУМЕНТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И БАЗОВЫЙ ПРИМЕР

Вводные данные и допущения, используемые в базовом практическом примере, сведены в табл. 19-1, 19-2 и 19-3 по трем этапам реализации права собственности: покупка, использование и перепродажа. Вводные данные и допущения показаны в табл. 19-1. Табл. 19-2 суммирует информацию о гипотетических операциях за 10-летний прогнозный период; табл. 19-3 показывает гипотетические результаты перепродажи.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒