В данной главе рассматриваются следующие инструменты принятия решений:

1.    Период окупаемости (окупаемость).

2.    Валовой рентный мультипликатор (GRM).

3.    Общая ставка дохода (OAR).

4.    Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR).

5.    Чистый располагаемый доход (NSI).

6.    Общие годовые поступления на собственный капитал.

7.    Метод среднегодового дохода.

8.    Чистая текущая стоимость (NPV).

9.    Техника Эллвуда.

10.    Внутренняя ставка дохода (IRR).

11.    Модифицированная внутренняя ставка (MIR).

12.    Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR).

Период окупаемости

Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат — временной период, а не ставка дохода. Техника пеТАБЛИЦА 19*1

Сводные данные по базовому примеру (в долл.)

Этап 1. Покупка

Цена покупки    500 000

Физическая структура Здания и сооружения

С коротким сроком жизни (10 лет)    100 ООО

С долгим сроком жизни (35 лет)    350 ООО

Земля    50 000

Всего    500 000

Финансовая структура

Ипотечный кредит (25 лет, ежемесячные платежи, под 12%)    400 000

Собственный капитал    100 000

Всего    500 000

(    '

Этап 2. Использование (равные ежегодные суммы)

Потенциальный валовой доход    100 000

Минус : Поправка на недоиспользование (5%)    - 5 000

Плюс: Прочие доходы    + 3 000

Действительный валовой доход    98 000

Минус Операционные расходы (включая

$ 2000 резерва на замещение)    - 33    000

Чистый операционный доход    65 000

Минус Обслуживание долга    - 50    555

Денежные поступления до уплаты налога    14 445

Ставка налога на доход от текущей деятельности    40%

Этап 3. Продажа

Продажная цена (ежегодный прирост стоимости на 2,5%)    640 000

Минус: Расходы на продажу    - 39    000

Продажная цена после вычета расходов на продажу    601 000

Минус Остаток по ипотечному кредиту на момент перепродажи (округленно)    351 000

Минус Налоги на доход от перепродажи    — 72    000

Выручка от перепродажи после уплаты налогов    178 000

* Ставка налога на доход от перепродажи (доход от прироста капитала, или доход по размеру 1231).    24%

риода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.

Величина, обратная периоду окупаемости, приближается к внутренней ставке дохода только в тех случаях, когда поступления денежных средств остаются неизменными и не ограничены во времени или когда актив не подвергается износу (т.е. цена перепродажи равна сумме первоначальных инвестиций), когда период окупаемости является относительно коротким (4 года или меньше) и продолжительность равновеликих денежных поступлений от инвестиций как минимум в три раза превышает срок окупаемости.

Окупаемость может быть рассчитана как на доналоговой, так и на посленалоговой основе. Она может быть определена как для всей собственности, так и для собственного капитала. В базовом примере период окупаемости составляет для всего объекта 7,7 года: цена 500 ООО долл./чистый операционный доход 65 ООО долл. = 7,7 года. Если рассчитывать этот показатель для собственного капитала по денежным поступлениям до уплаты налога, то он составит примерно 7 лет: собственный капитал 100 ООО долл./14 445 долл. = 7 лет; будучи рассчитанным по денежным поступлениям после уплаты налога, он также приближается к 7 годам (см. табл. 19-2).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒