Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (GRM) — это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.

Данный метод является одним из наиболее широко применяемых. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта использования GRM определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки. Более детальное описание техники GRM содержится в гл. 17.

Хотя GRM может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, Ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.

Общая ставка дохода (OAR)

Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат — ставка дохода и возврата для всего выкупного капитала вне зависимости от характера инвестора (т.е. инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).

Данный метод несколько улучшает GRM в том, что принимает в расчет операционные расходы. OAR является хорошим инструментом ранжирования сопоставимых объектов, не отягощенных ипотечным долгом, поскольку он оценивает объекты как свободные от заемного финансирования. Кроме того, общая ставка сравнительно легко рассчитывается по рыночным данным. (Порядок расчета OAR по рыночным данным был описан в гл. 17.) Однако когда под недвижимость уже выдан кредит, общая ставка не учитывает особенности существующего долга.

OAR также не способна отразить конкретные случаи подоходного налогообложения. Однако с определенными изменениями, как показано в подходе Эллвуда, OAR мажет включать поправки на конкретные ставки для собственного капитала до уплаты налога, на ипотечные кредиты, коэффициенты ипотечной задолженности и прогнозируемые изменения в стоимости объекта.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал

Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR) также называется методом денежного дохода на денежные средства (cash-on-cash-retum) или денежного дохода на инвестированные денежные средства (cash return on cash invested), а также техникой процентных денежных поступлений (percentage cash flow technique). EDR рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не мажет описать конечную отдачу. Тем не менее данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.

Чистый располагаемый доход

Когда используется техника NSI, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал. Однако получаемая этой техникой ставка мажет ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того, поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искуственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать; они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒