Общие годовые поступления на собственный капитал

При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.

Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга, на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.

Метод среднегодового дохода

Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на на чальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Этот метод не проводит различий между нулевым притоком в первые пять лет, а затем 20 ООО долл. ежегодно в течение последующих пяти лет и обратной ситуацией. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между долларами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.

Тем не менее у этого метода есть два больших плюса. Первый — это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками. (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала.) Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:

1.    В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.

2.    Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.

Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе. В качестве примера предположим, что период владения равен 10 годам и доход оценивается после уплаты налога, как показано в табл. 19-4.

Чистая текущая стоимость

Техника NPV предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиции к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиций (оттока средств). Если текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода. В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.

Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, — это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую став-ку.

В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени. К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной “барьерной” (пороговой) ставки дисконта и поэтому не позволяет выявить


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒