ТАБЛИЦА 19-4

Пример метода среднегодового дохода

Год

Поступления средств от инвестиций после налогов (в долл.)

14 787

14 650

14 496

14 322

14 126

13 905

13 656

13 376

13 060

12 704

Перепродажа

178 000

Общие поступления

317 082

Минус Инвестиции

-100 000

Избыток

217 082

Деленный на число лет (10)

Средняя величина

21 708

Деленная на сумму инвестиций

(100 000)

Ставка дохода

. 21,7%

ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).

Использование в базовом примере “барьерной” ставки в 18% или выше будет означать отказ от приобретения оцениваемого объекта. Если же барьерная ставка составит 17% или меньше, а прогнозный период — более пяти лет, то проект может быть одобрен. Пороговая точка показана внутренней ставкой дохода на собственный капитал, рассчитанной на посленалоговой основе (см. табл. 19-3). При ставке свыше 18% текущая стоимость денежных поступлений будет ниже стоимости инвестиций в собственный капитал; ставка дисконта ниже 17% даст обратный результат.

Техника Эллвуда

Техника Эллвуда — это ипотечно-инвестиционный метод на доналоговой основе. Данный метод дает общую ставку, которая представляет собой сочетание требований к доходности ипотечного кредита и собственных средств. Он предусматривает оценку собственности путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от продажи до уплаты налогов (стоимости собственного капитала) к текущему остатку по ипотечному кредиту.

Внутренняя ставка дохода

Внутренняя ставка дохода (IRR) обычно определяется как ставка, при которой величины текущей стоимости оттока инвестиций и притока средств равны между собой.

Эта ставка может быть применена ко всему объекту или только к собственному капиталу как на доналоговой, так и на посленалоговой основе. IRR показывает ставку дохода на капитал, которую приносят инвестиции. Это сложная ставка дохода на доллар инвестиций за период времени. Во многих случаях IRR служит полезным средством ранжирования альтернативных инвестиций. Тем не менее она не лишена серьезных недостатков; тремя основными являются следующие:

1.    Для определения ставки необходимо применить метод проб и ошибок.

2.    Существует возможность множества решений.

3.    Используется допущение о реинвестировании средств.

Метод проб и ошибок. Одним из недостатков техники IRR является то, что внутренняя ставка дохода определяется методом проб и ошибок. При наличии в продаже финансовых калькуляторов по умеренным ценам это препятствие уже не является столь значительным, как несколько лет назад.

Множественные ответы в случаях с неоднократным инвестиционным оттоком. В случаях, когда отток инвестиционных средств происходит более одного раза, мажет быть получено несколько значений внутренней ставки дохода. Однако поскольку большинство проектов в сфере недвижимости предусматривает разовые инвестиции (последующий отток средств может быть связан с изменениями в N0I, однако он непредсказуем), это редко представляет проблему.

Для оцениваемого объекта внутренняя ставка дохода после уплаты налога для десятилетнего периода владения составляет примерно 17,5%, как показано в табл. 19-5.

ТАБЛИЦА 19-5

Внутренняя ставка дохода

Год

Денежные поступления после налогов (в долл.)

Фактор дисконтирования,

17,5%

Величина текущей стоимости (в долл.)

0 Инвестиции

(100 ООО)

X

1,00

=

($100 000)

14 787

X

0,851

=

12 585

14 650

X

0,724

=

10 611

14 496

X

0,616

=

8 936

14 322

X

0,525

=

7 514

14 126

X

0,446

=

6 307

13 905

X

0,380

=

5 284

13 656

X

0,323

=

4 416

13 376

X

0,275

=

3 681

13 060

X

0,234

=

3 059

12 704

X

0,199

=

2 532

Цена перепродажи

178 000

X

0,199

=

35 485

Чистая текущая стоимость

при ставке дисконта

17,5%

=

+410

Примечание к таблице: При ставке 17,5% разница между текущей стоимостью притока и оттока средств составляет всего $410. Текущая стоимость инвестиций при ставке 17,5% почти равна текущей стоимости поступлений. Ставка, при которой поступления и отток в точности равны, — это внутренняя ставка дохода. В данном примере она чуть выше 17,5%.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒