“XYZ Development Company” владеет одним акром земли. Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10 ООО долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:

Число домов

Прибыль на дом (в долл.)

Общая прибыль (в долл.)

10 000

10 000

15 000

30 000

12 000

36 000

10 000

40 000

8 000

40 000

б

6000

36 000

4 000

28 000

При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет "экономии на масштабе”. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Определение возрастающих и уменьшающихся доходов: данный принцип гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Сбалансированность (пропорциональность) (balance (proportionality)). Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

В приведенном выше примере компания XYZ обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 ООО долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше. Решение компании будет зависеть от ее стратегических маркетинговых приоритетов.

Принцип сбалансированности применим также к общине или региону. Для общины существует одно или несколько сочетаний различных типов землепользования, которые могут в максимальной степени повы сить стоимость всех земельных ресурсов. Для достижения такого баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования и. прав полиции.

Экономическая величина (economic size). Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера — это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒