Модифицированная внутренняя ставка

Метод модифицированной внутренней ставки (MIR) позволяет избежать допущения о реинвестировании, используемого при расчете IRR. Вместо этого аналитик задает ставку реинвестирования. Предполагается, что денежные поступления реинвестируются по этой ставке вплоть до перепродажи объекта и затем их накопленная сумма прибавляется к выручке от продажи для получения общей конечной стоимости. Затем определяются сложные темпы прироста, которые уравнивают инвестиции денежных средств с конечной стоимостью.

Ставка дохода финансового менеджмента

М.Чэпмен Финдлей III и Стивен Д.Месснер разработали ставку дохода финансового менеджмента (FMRR) с целью устранения некоторых недостатков техники IRR1. FMRR усовершенствует технику IRR, что особенно важно в тех случаях, когда прогнозируются неоднократные инвестиционные затраты. FMRR учитывает две ставки:

1.    Безрисковую ликвидную ставку на посленалоговой основе.

2.    “Круговую” ставку реинвестирования.

Применение данной техники включает четыре этапа:

1.    В случае если это возможно, будущие оттоки средств “исключаются” путем утилизации предшествующих поступлений. Исключение проводится за счет вычета из предшествующих поступлений стоимости будущих оттоков, дисконтированных по ставке iL к периоду поступлений.

2.    Оставшиеся оттоки (те, которые нельзя компенсировать предшествующими поступлениями) дисконтируются к текущей стоимости по ставке, а затем суммируются.

3.    Поступления, которые не были компенсированы оттоками, приводятся к будущей стоимости по ставке и суммируются.

4.    Определяются сложные темпы прироста, которые уравнивают результаты второго и третьего этапов. Это и будет FMRR.

Применение FMRR к оцениваемому базовому объекту даст тот же результат, что и использование модифицированной IRR. Поступления средств от инвестиций приводятся к конечной (будущей) стоимости с учетом реинвестирования дохода по конкретной ставке. Первоначальные инвестиции в собственный капитал сопоставляются с конечной стоимостью; затем определяются темпы прироста (по сложному проценту) от начальной к конечной стоимости.

FMRR занимает важное место в оценке новых проектов. Застройщики часто продают приносящую доход собственность на следующих условиях постепенной оплаты инвестором собственного капитала:

1.    Одна треть всех собственных средств должна быть вложена по подписании контракта.

2.    Еще одна треть выплачивается по завершении строительства.

3.    Последняя треть выплачивается по выходе объекта на определенный уровень загрузки, обычно по достижении ожидаемой точки безубыточности.

Поскольку второй и третий платежи должны быть выполнены безусловно и сразу по уведомлении, инвесторы должны поддерживать дос таточно высокую ликвидность с тем, чтобы не потерять собственность. Поэтому ожидаемые оттоки средств следует продисконтировать по безопасной, ликвидной ставке, если только инвестор не планирует привлечь для выплаты заемные средства или получить средства из внешних по отношению к оцениваемому проекту источников в течение срока строительства или сдачи объекта в аренду.

Другая ситуация, когда может прогнозироваться отток, складывается, когда собственность финансируется за счет долгосрочного (40-летнего) кредита, как в некоторых программах субсидируемого жилищного строительства. Прогнозы для этих программ разрабатываются с допущением, что на какую-то дату в будущем стоимость объекта не будет превышать остатка по кредиту. Хотя инвестор может продать собственный капитал всего за 1 долл., сумма налога может быть значительной из-за списаний на износ в предшествующие годы, особенно если применялась система ускоренного начисления износа. Поэтому уместно будет дисконтировать такие налоги по низкой ставке (ij) и вычесть их из предшествующих поступлений.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒