Часто недвижимая собственность финансируется, по крайней мере частично, за счет ипотечных кредитов с “шаровыми” платежами. Если инвестор планирует погасить будущий платеж деньгами, а не привлекать новый кредит, то следует вычесть текущую стоимость необходимых будущих платежей, дисконтированную по низкой ставке, поскольку несомненно, что эти платежи должны быть выполнены.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ КРИТЕРИИ

В табл. 19-6 приведен набор факторов, которые учитываются различными инвестиционными критериями. Более совершенными считаются те критерии, которые принимают во внимание стоимость денег во времени. Предполагается, что другие критерии следует использовать лишь в качестве средства предварительного отбора.

Аспекты, принимаемые в расчет аналитиком

Выбирая критерии оценки инвестиций, аналитик должен учесть следующие факторы:

1.    Мотивы и цели инвестора.

2.    Наличие информации по оцениваемому и сопоставимым объектам.

3.    Обоснованность финансовых прогнозов.

4.    Наличие времени, денег и инструментария оценки.

ОБЗОР КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации (capitalization rate, определяется в литературе по недвижимости как коэффициент, позволяющий перевести поток доходов в единую капитальную (текущую) стоимость при помощи

ТАБЛИЦА 19-6

Факторы, учитываемые отдельными инвестиционными критериями

Фактор Период окупаемости

Валовой рентный мульти пликатор

Общая Ставка ставка денежных дохода поступлений на собственный капитал

Чистый распола гаемый доход

Общие годовые поступления на собственный капитал

Метод среднегодового дохода

Чистая текущая стоимость

Техника

Эллвуда

Внутренняя ставка дохода

Модифици рованная внутренняя ставка

Ставка дохода финансового менеджмента

Поправка на недоиспользование

*

*

Да Да

Да

Да

Да

д»

Да

Да

Да

Да

Операционные расходы

Да

Нет

Да Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Доход на весь капитал

*

Нет

Да Нет

Нет

Нет

Нет

*

Да

*

Нет

Нет*

Доход на собственный капитал

Нет

Нет

Нет Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Расходы по процентам

Нет

Нет

Нет Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Погашение основной суммы кредита

Нет

Нет

Нет Нет

Нет

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Износ (налог)

Нет

Нет

Her Нет

Да

Да*

Да*

Да*

Нет

Да*

Да*

Да*

Изменение стоимости собственности

Нет

Нет

Нет Нет

Нет

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Продолжительность периода владения

Нет

Нет

Нет Нет

Нет

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Подоходные налоги

Нет

Нет

Нет Нет

Да

Да

Да

Да*

Нет

Да*

Да*

Да*

Налог на доход от прироста капитала

Нет

Нет

Нет Нет

Нет

Да

Да

Да*

Нет

Да*

Да*

Да*

Стоимость денег во времени

Нет

Нет

Нет Нет

Нет

Нет

Нет

Да

Да

Да

Да

Да

Установленная ставка реинвестирования

Нет

Нет

Нет Нет

Нет

Нет

Нет

Да

Да

Нет

Да

Да

* Зависит от использования.

формулы V = I/R, т.е. текущая стоимость потока дохода равна ежегодному доходу, деленному на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации в терминологии недвижимости состоит из двух главных элементов:

1.    Ставка дохода на инвестиции.

2.    Норма возврата инвестиций.

Первый элемент, доход на инвестиции, применим ко всем потокам доходов и состоит из четырех подэлементов:

1.    Безопасная, ликвидная ставка.

2.    Премия за низкую ликвидность.

3.    Премия за инвестиционный менеджмент (но не за управление собственностью).

4.    Премия за риск или неопределенность получения потока доходов и выручки от перепродажи.

Второй главный элемент коэффициента капитализации, норма возврата инвестиции (норма возмещения капитала), применим к изнашиваемой (теряющей стоимость) части активов. В случае когда поток доходов не ограничен во времени, т.е. когда нет возмещения капитала или когда ожидается, что сумма капитала, выплаченного за собственность, останется неизменной и будет возвращена при перепродаже, необходимость в норме возврата отпадает. Тогда ставка дохода на инвестиции равна коэффициенту капитализации. Однако если актив изнашивается, а все активы, созданные человеком, имеют ограниченный срок полезной жизни, то к ставке дохода на инвестиции добавляется норма возврата капитала и таким образом определяется коэффициент капитализации. Если недвижимость имеет ограниченный срок экономически полезной жизни, скажем 30 лет, то в течение этого времени инвестор захочет получать ежегодный доход на инвестиции, а также возместить теряющую стоимость часть инвестиций.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒