Нормы возврата капитала могут быть рассчитаны любым из трех методов:

1.    Прямолинейным.

2.    По фонду возмещения.

3.    Аннуитетным.

В табл. 19-7 показаны три метода возврата капитала при ставке дисконта 12%.

Прямолинейный метод

Прямолинейный метод называется методом Ринга (Ring method). Он оправдан только тогда, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться. Например, актив с остающимся сроком полезной жизни 30 лет по прямолинейному методу будет иметь годовую норму возврата капитала 3*/3%. Если 100% стоимости актива должно быть возмещено в течение 30 лет, то в расчете на год это составит 3 1/3%. Соответственно коэффициент капитализации равен 15 1/3%, т.е. он состоит из 12%-ного дохода на инвестиции и 3 1/3%-ной нормы возврата капитала.

Метод фонда возмещения

Метод фонда возмещения называется также методом Хосколъда (Hoskold method). По этому методу к той части дохода, которая представляет собой возврат инвестиции, применяется консервативная ставка реинвестирования. Например, вновь рассмотрим актив с 30-летним сроком полезной жизни. Если бы кто-либо попытался откладывать каждый год на сберегательный счет сумму, равную части первоначальной стоимости актива, то ежегодного депозита величиной менее 3 1/3% было бы более чем достаточно для полного возмещения первоначальной стоимости актива за 30 лет. Ежегодный депозит в 3 1/3% в год обеспечит возмещение полной стоимости за 30 лет даже без учета процентов. Если используется консервативное допущение о чистых доходах, скажем, на сберегательный счет начисляется 5% годовых (по сложному проценту), то норма возврата капитала будет равна 0,01505, что представляет собой фактор фонда возмещения при 5% за 30 лет. Если в фонд, приносящий 5% дохода, ежегодно вносится 1,5% (0,015) первоначальной стоимости актива, то через 30 лет этот фонд вырастет до 100% стоимости актива. Коэффициент капитализации будет равен 12% плюс 1,5%, или 13,5%.

Аннуитетный метод

Аннуитетный метод называется также методом Инвуда (Inwood method). Он применяется в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода, как в случае с надежной двойной чистой арендой. Если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, то должен быть применен аннуитетный метод. Например, когда требуемый доход на оцениваемые инвестиции составляет 12%, фактор фонда возмещения по этой ставке за 30 лет равен 0,0041. Сумма этих двух величин и будет коэффициентом капитализации — 0,1241. Последняя цифра равна взносу на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации по аннуитетному методу эквивалентен рассмотрению равновеликих ежегодных доходов как серии отдельных реверсий и применению фактора текущей стоимости единицы к каждой годовой сумме дохода.

Влияние коэффициентов капитализации на стоимость

Чем выше коэффициент капитализации, тем ниже стоимость при данном потоке доходов; и наоборот, чем ниже коэффициент капитализации, тем выше стоимость того же потока доходов. Низкие коэффициенты капитализации оправданны, когда (а) безрисковая, ликвидная ставка дохода, например предлагаемая по сберегательным счетам, остается низкой и (б) инвестиционный менеджмент незначителен, (в) актив является высоколиквидным и сопряжен с малым риском и (г) ожидается незначительный или вообще нулевой экономический износ. Высокие коэффициенты капитализации (и соответственно более низкие величины стоимости собственности) оправданны, когда не соблюдается по крайней мере одно из вышеназванных условий. Используемые коэффициенты капитализации должны отражать текущую ситуацию на местном рынке.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒