При рассмотрении чистого операционного дохода от инвестиций в недвижимость для перевода его величины в стоимость объекта может быть использован общий коэффициент капитализации. Поэтому, если прогнозируемый чистый операционный доход равен 65 000 долл., а общий коэффициент — 15,33%, то стоимость дохода составит 65 000 долл./0,1533, или 424 005 долл. Если общий коэффициент снижается до 13,5%, то стоимость возрастает до 481 481 долл. Общий коэффициент 12,41% дает стоимость 523 771 долл. Обратите внимание, что незначительное изменение коэффициента капитализации приводит к ощутимому изменению в оценочной стоимости собственности.

Использование норм возврата капитала

Прямолинейную норму возврата капитала по Рингу следует применять, если ожидается снижение доходов, как, например, в случае со старым объектом, для которого характерно постоянное увеличение операционных расходов на ремонт и обслуживание и/или снижение арендных платежей. Для определения оценочной стоимости объекта чистый операционный доход за текущий год следует разделить на прямолинейный коэффициент капитализации.

В соответствии с прямолинейным методом сумма, на которую снижается доход, равна произведению годового возврата капитала и ставки процента. Например, предположим, что доход за первый год равен 65 000 долл. Стоимость объекта составляет 65 000 долл./0,15333, или примерно 424 000 долл. Эта цифра, поделенная на 30 лет, дает ежегодный возврат капитала в размере 14 133 долл. Умножив 14 133 долл. на 12%, получим $1696; это — величина ежегодного снижения дохода по прямолинейному методу. Во второй год предполагаемый чистый операционный доход составит 63 304 долл.(65 ООО долл. — 1696 долл.).

Метод Хоскольда следует использовать в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая объектом оценки, особенно высока и ее трудно достичь ъ случае реинвестирования. Например, представим, что инвестор пробурил нефтяную скважину, которая приносит значительные прибыли, однако запасы нефти в ней ограниченны. Часть дохода обеспечивает возмещение затрат (поскольку скважина истощается), а часть — это доход на инвестиции. Однако сомнительно, что следующая попытка инвестора найти нефть будет успешной. Поэтому инвестору следует экономить с тем, чтобы к моменту, когда скважина истощится, он обладал суммой, равной первоначальному капиталу. Если он предполагает, что ставка дохода по его сберегательному счету будет равна 5%, т.е. будет уступать доходу, приносимому только рискованными вложениями, тогда следует применять метод Хоскольда.

Метод Инвуда (аннуитетный возврат капитала) подразумевает, что сумма возврата капитала может быть реинвестирована по той же ставке, что и конечная отдача на данные инвестиции. Его следует применять для оценки равновеликих периодических доходов, таких, как доход от чистой аренды, или в случаях, когда рост арендных поступлений будет компенсировать увеличение операционных расходов, а также при оценке потока доходов, представляющего собой платежи по ипотечному кредиту.

Возврат капитала не является обязательным в случае, если основная сумма вложений остается неизменной или когда поток доходов не ограничен во времени. Тоща коэффициент капитализации будет равен ставке процента или дисконта.

Сложные коэффициенты

Общий коэффициент капитализации (OAR), применяемый к недвижимому активу, мажет рассматриваться как сложная ставка дохода. Оценщик может подойти к активу с двух точек зрения: 1) физической и 2) финансовой. С физической точки зрения общий коэффициент капитализации учитывает доход на землю, которая не подвергается износу, а также доход на инвестиции и возврат инвестиций в здания и сооружения, поскольку срок их полезной жизни ограничен. С финансовой точки зрения общий коэффициент учитывает выплаты процентов и основной суммы долга кредитору, доход на инвестиции и возврат инвестиций инвестору в собственный капитал.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒