Остаточные техники капитализации применяются для оценки земли, зданий и собственности в целом. Техника остатка для земли лучше всего применима, когда здание соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка и затраты на строительство здания приближаются к его стоимости. Техника остатка для здания может применяться только тоща, когда известна оценка стоимости участка и требования к его доходности. Техника остатка для всего объекта оценивает весь доход, который, как ожидается, будет получен в течение прогнозного периода; затем к полученной величине прибавляется текущая стоимость выручки от перепродажи, которая называется реверсией.

Выбор коэффициентов капитализации

При выборе коэффициента капитализации помните, что:

1.    Чем выше коэффициент, тем ниже стоимость.

2.    Наоборот, чем ниже коэффициент, тем выше стоимость.

3.    Всегда учитывайте доход на инвестиции и возврат инвестиций.

4.    Коэффициенты капитализации применяются к потоку доходов, а не к единовременному платежу.

Коэффициенты капитализации следует применять к соответствующей части дохода. Когда речь идет о чистом операционном доходе, следует использовать общий коэффициент капитализации, который учитывает как землю, так и постройки на ней, или заемные и собственные средства, доли которых в стоимости объекта взвешиваются по соответствующим ставкам.

Коэффициенты капитализации пригодны для оценки потоков доходов. Выбор коэффициента должен производиться на основе тщательного анализа рыночных данных и отражать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

РЕЗЮМЕ

Существуют различные инструменты принятия решений, используемые для оценки недвижимости, а также как критерии ранжирования инвестиционных проектов. Их сложность может быть различной — от простых соотношений покупной цены и валового дохода до комплексных геометрических (сложных) инструментов, применяемых к денежным поступлениям инвестора после уплаты налогов. Чтобы прийти к какому-либо заключению, аналитик или оценщик должен оценить данную собственость, используя наиболее значимые критерии. В целом менее сложные методы могут использоваться оценщиками как грубые измерители стоимости и способы проверки или инвестиционными консультантами — для первичного отбора проектов. Более сложные техники могут применяться для расчета оценочной стоимости или ранжирования возможных вариантов инвестиций.

Капитализация дохода может быть определена как оценка единой суммы текущей стоимости потока доходов. Коэффициенты капитализации состоят из двух элементов: первый — это доход на инвестиции; второй — возврат инвестиций. Общие коэффициенты капитализации позволяют оценить стоимость собственности на основе чистого операционного дохода. Они должны включать доход на инвестиции и возврат инвестиций и сочетать требования к доходности земли и зданий и/или ипотечного кредита и собственного капитала.

Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.

Вопросы

1. Небольшое офисное здание выставлено на продажу по цене

1 ООО ООО долл. Под него предоставляется ипотечный кредит на сумму 600 ООО долл. под 10% годовых, с равномерным погашением за 20 лет ежемесячными платежами. Нынешний арендатор имеет 50-летний договор аренды; арендная плата составляет 120 000 в год. Арендатор должен покрывать все операционные расходы сверх 40

000 долл. в год. (В настоящее время операционные расходы составляют 50 000 долл., и ожидается, что они будут расти с каждым годом.) Стоимость объекта снижается на 10 000 долл. в год. Объект будет перепродан через 15 лет. Подоходные налоги в расчет не принимаются.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒