а.    Каков чистый операционный доход?

б.    Каковы денежные поступления до уплаты налогов?

в.    Какова прогнозируемая выручка от перепродажи за вычетом остатка по ипотечному кредиту на момент перепродажи?

г.    Каков период окупаемости?

д.    Какова общая ставка дохода?

е.    Какова ставка денежных поступлений на собственный капитал?

ж.    Какова чистая текущая стоимость поступлений на собственный капитал, дисконтированных по ставке 15%?

з.    Оцените внутреннюю ставку дохода на собственный капитал.

Глава 20

ЧАСТИЧНЫЕ ИНТЕРЕСЫ В НЕДВИЖИМОСТИ

Концепция имущественных прав часто выражается методом пучка прутьев (bundle of sticks). Представьте себе человека, который держит в руке пучок прутьев. Каждый прут представляет собой право на объект собственности. Некоторые прутья (права) могут быть проданы или подарены владельцем, другие могут быть отобраны по закону. В результате по крайней мере некоторые права собственности (а возможно, и обязательства) передаются другой стороне. Таким образом, у каждой стороны остается лишь частичный интерес в собственности. В данной главе рассматриваются многие из частичных интересов, их стоимость и стоимость полного права собственности.

Частичные интересы включают финансовые требования к объекту собственности, ограничения на время чьего-либо владения объектом, ограничения на пользование собственностью, а также ограничения, физически разделяющие объект. Каждое из различных ограничений и то, как они используются, оказывают влияние на стоимость объекта.

Вместо пучка прутьев для иллюстрации различных прав собственности в этой главе использованы круги. Полное право собственности, которое подразумевает абсолютное, ничем не ограниченное распоряжение недвижимостью, представлено целым кругом на рис. 20-1. Части круга — это интересы, не принадлежащие полному собственнику или ограничивающие использование объекта собственником.

ФИНАНСОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ

Существуют различные типы финансовых требований к недвижимой собственности. Некоторые настолько весомы, что должны быть удовлетворены до того, как полный собственник смажет продать какой-либо интерес

Наиболее часто встречающееся финансовое требование — это закладная. Существуют также дробные интересы в недвижимости, при ко-

Рис. 20-1. Иллюстрация полного права собственности торых различным сторонам принадлежат отдельные ее доли. Эти доли могут включать совместные предприятия, опционы, контракты на продажу, контракты на титул и залоги. Ниже следует краткий финансовый анализ этих частичных интересов.

Закладная

Закладная — это обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга. (В некоторых штатах титул на собственность передается кредитору, однако передавшее его лицо сохраняет права пользования и владения до тех пор, пока выполняются обязательства по долгу.) Закладные содержат различные финансовые условия, которые влияют на стоимость собственности, например предусматривают участие кредитора в собственном капитале (см. рис. 20-2).

Рис. 20-2. Залоговые требования: влияние на собственный капитал

Ипотечный кредит, который привлекается первым под залог ранее свободной от каких-либо обязательств собственности, называется первой ипотекой. Владелец собственного капитала может брать дополнительные кредиты под уже залаженную собственность, выпуская так называемые младшие закладные, имеющие вторую или третью очередность требований на объект. Очередность каждой последующей закладной ниже. При нарушении заемщиком обязательств и последующей продаже объекта первоначально удовлетворяются все требования кредитора по первой закладной; лишь после этого наступает очередь младших кредиторов. При отсутствии соглашения об обратном очередность младших закладных повышается в случае полной выплаты долга по старшей закладной или субординации последней. Субординация (subordination) — это снижение очередности залогового требования.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒