Рис. 20-3. Дробные интересы: доля в стоимости объекта собственности

При попытке оценить частичный интерес, например аренду земли или право на доход от зданий и сооружений, оценщик должен понимать содержание всего контракта с тем, чтобы оценить риски и потенциальные доходы от рассматриваемого конкретного интереса. Лучше всего оценить ежегодный доход от объекта в целом, затем вычесть суммы по требованиям более высокого порядка и таким образом рассчитать доход или денежные поступления, приходящиеся на оцениваемый интерес. Этот доход, а также прогнозируемый остаточный доход могут быть капитализированы для определения стоимости данной доли.

Совместные предприятия

Объект собственности или интерес в недвижимой собственности могут быть проданы инвесторам, объединившим свои ресурсы под конкретные инвестиции. Объединение инвестиционных средств под конкретный проект называется совместным предприятием (joint venture).

Существует множество форм совместных предприятий (см. рис 20-4). Среди них такие, как совместное владение (tenancy in common), при кото-

Рис. 20~4. Формы совместного предприятия ром доли всех участников одинаковы, полное товарищество (generalpartnership), где каждый участник является партнером, товарищество с ограниченной ответственностью (limitedpartnership), в котором ответственность, по крайней мере, одного партнера, выходит за рамки его вложений и где есть хотя бы один партнер с ограниченной ответственностью; или соглашение, дающее одному участнику право на получение привилегированных доходов. Привилегированные доходы preferred returns) позволяют инвестору требовать получения определенной суммы дохода или денежных поступлений до того, как какой-либо доход получат другие участники.

Различие между товариществом и совместным предприятием состоит в том, что совместное предприятие создается для реализации только одной инвестиционной задачи, тогда как в товариществе партнеры с полной ответственностью могут привлечь других партнеров к участию в другом проекте, в случае если последний находится в пределах сферы деятельности товарищества. Тем не менее многие товарищества создаются только для цели владения одним объектом недвижимости; поэтому в практическом плане они представляют собой форму совместного предприятия.

Товарищества, соглашения о совместном владении, корпорации, трасты и другие формы организации собственности подпадают под действие определенных единых и/или особых штатных законов, регламентирующих передаваемость, продолжительность действия, контроль и налогообложение. При структурировании сделки необходимо уяснить эти различия.

Оценщик, пытающийся оценить стоимость интереса, должен понимать соглашение в целом. Риски и доходы балансируются с использованием различных ставок дисконта в зависимости от того, является ли интерес субординированным, от степени риска и личной ответственности.

Опцион и контракты на обусловленную продажу

Опцион (option) — это право, но не обязательство купить определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Контракт на обусловленную продажсу (conditional sales contract) накладывает обязательство купить при соблюдении оговоренных условий. Обычно эти условия включают финансирование, перезонирование, одобрение партнерами, результаты проб на бурение почвы, передачу реализуемого титула и другие (см. рис. 20-5).

Когда на объект собственности оформлен опцион или контракт на обусловленную продажу, он должен быть признан. Обычно наивысшая

Рис. 20~5. Возможная стоимость опциона или контракта на обусловленную продажу цена, которую в это время может получить собственник, — это цена, оговоренная в опционе или контракте, хотя фактическая цена может оказаться ниже. Возможности дальнейшего возрастания стоимости для собственника ограничены теми случаями, когда контракт не реализуется. Однако держатель опциона или контракта редко откажется от его реализации, зная, что стоимость объекта возросла выше контрактной суммы; поэтому прирост стоимости сверх контрактной цены редко достается собственнику.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒