Опцион или контракт может обладать высокой стоимостью. С повышением стоимости объекта согласованная контрактная цена может вскоре оказаться ниже рыночной цены. Избыток стоимости собственности над согласованной ценой достается держателю опциона или контракта, который может продать или переуступить права без приобретения титула на собственность. Оценочная рыночная стоимость опциона или контракта — это обычно разница между рыночной стоимостью собственности и контрактной ценой. Во время периода реализации опциона некоторые спекулянты могут заплатить премию за высокий левередж, если рынок остается активным или растет. На “спокойном” рынке стоимость опциона или контракта может быть невысокой из-за скорого истечения срока его действия.

Контракт на титул

Контракт на титул (contract for deed), также называемый контрактом на продажу в рассрочку (installment sales contract) или земельным контрактом (land contract), обычно не предусматривает передачу титула до тех пор, пока покупатель не произвел все платежи за объект собственности. Этот тип контракта обычно используется при продажах участков земли, используемых в рекреационных целях, а также в случаях, когда продавец не уверен в надежности покупателя. Поскольку титул не передается до тех пор, пока не совершен последний платеж, собственник может легко вновь вступить во владение объектом при несоблюдении покупателем своих обязательств. Следует отметить, что каждый штат может принимать свои законы, определяющие, в какой момент происходит передача титула по такому контракту.

В соответствии с контрактом заемщик часто не рассматривается как серьезный покупатель до тех пор, пока не было произведено большое число платежей и соответственно, пока он не обладает значительным собственным капиталом. Для того чтобы оценить собственный капитал, оценщик должен определить стоимость всей собственности, а затем вычесть из нее текущую стоимость остающихся платежей (см. рис. 20-6).

Другие залоговые права

Судебные решения в отношении объекта собственности, а также залоговые требования “мастерового” и залоговые требования по налогу должны быть удовлетворены в текущем порядке, если же этого не происходит, — то путем продажи объекта за долги. Сумма залогового требования плюс проценты и штрафы должна быть вычтена из оценочной стоимости объекта собственности для определения величины собственного капитала собственника. Следует также отметить, что угроза поте-

Рис. 20-6. Объект собственности, по которому заключен контракт на титул ри права на выкуп заложенной собственности, вероятно, вызовет дальнейшее снижение ее стоимости (см. рис. 20-7).

ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ВРЕМЕНИ ВЛАДЕНИЯ

Временной промежуток владения недвижимостью может быть разделен между разными интересами, при этом определяется приблизительная стоимость каждого интереса. Двумя общепринятыми инструментами разделения во времени являются арендные соглашения и пожизненное владение.

Арендные соглашения

Аренда означает передачу владения с правами пользования объектом, но не передачу полного права собственности. Наниматель (арендатор) получает право владения объектом собственности на условиях аренды. Собственник же удерживает права арендодателя.

Стоимость прав арендатора может быть значительной. Долгосрочные договоры аренды с фиксированной платой на уровне ниже рыночного обладают рыночной стоимостью; их стоимость мажет быть оценена, исходя из остающегося срока аренды и разницы между контрактной и рыночной арендной платой. Например, если по договору на следующие 50 лет ежегодная чистая арендная плата составляет 1000 долл., а рыночная ставка арендной платы — 5000 долл. в год, то разница в 4000 долл. может быть капитализирована с тем, чтобы оценить стоимость прав арендатора. Права арендодателя оцениваются как текущая стоимость ежегодных платежей по 1000 долл. (дисконтированных по безрисковой ставке, поскольку маловероятно, что наниматель не будет соблюдать свои обязательства) плюс дисконтированная текущая стоимость объекта на дату окончания срока аренды. Сумма стоимостей прав арендатора и арендодателя должна быть примерно равна общей рыноч-


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒