Рис. 20-7. Залоговые требования и судебные решения, влияющие на стоимость собственного капитала ной стоимости всей собственности. Сдача собственности в субаренду создает еще один имущественный интерес, который также может обладать стоимостью в зависимости от условий субаренды (см. рис. 20-8).

Пожизненное владение

Право пожизненного владения позволяет какому-либо лицу пользоваться собственностью в течение срока своей жизни или жизни другого лица (pur autre vie). После смерти последнего оставшийся в живых становится единственным собственником. Таким образом, рыночная стоимость собственности делится между двумя людьми: один из них обладает правом пользования в течение срока своей жизни; другой получает это право после смерти пожизненного владельца.

Как пожизненный владелец, так и остающееся после него лицо могут продать принадлежащие им интересы. Покупатель интереса пожизненно-

Рис. 20-8. Оценка прав арендатора и арендодателя го владельца теряет его после смерти последнего; покупатель интереса остающегося лица не может пользоваться объектом вплоть до смерти пожизненного владельца. Поэтому выплачиваемые цены (и соответственно рыночная стоимость интересов) будут различными в зависимости от ожидаемой продолжительности жизни пожизненного владельца и от готовности покупателя принять момент смерти пожизненного владельца либо за окончание, либо за начало периода пользования (см. рис 20-9).

Рис. 20-9. Доли пожизненного владельца и лица, к которому переходит право пользования, в стоимости объекта собственности

При оценке стоимости пожизненного владения или прав остающегося лица в целях налогообложения обычно разрешается (или необходимо) использовать таблицы аннуитетов и смертности. Например, если по таблицам смертности оставшийся срок жизни пожизненного владельца оценивается в 20 лет, а соответствующая ставка процента равна 8%, то доля пожизненного владельца составляет 78,55 долл. из каждых 100 долл. текущей стоимости собственности (аннуитет 8 долл. в год, за 20 лет при 8%); тогда как интерес остающегося лица оценивается в 21,45 долл. (реверсия 100 долл. через 20 лет при 8%) из каждых 100 долл. текущей стоимости.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ

Права на недвижимость могут быть ограничены соглашениями, допускающими или запрещающими определенные варианты ее использования. Стороны, обладающие привилегией пользования (или использования) собственностью, могут получать финансовые выгоды. Наиболее часто встречающиеся ограничения на пользование недвижимостью включают сервитуты, договорные ограничения или ограничения на разбивку участков, реализацию “прав полиции”, контроль над кондоминиумами и разделение прав на различных физических уровнях собственности (см. рис. 20-10).

Рис. 20-10. Влияние на стоимость ограничений на пользование собственностью

Сервитуты

Сервитуты — это право на пользование объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных целях. Например, в соответствии с сервитутами на участке земли могут быть установлены рекламные щиты, высоковольтные линии электрических компаний; он может использоваться под другие коммунальные службы. Сервитуты могут увеличивать стоимость недвижимости в тех случаях, когда они приносят достаточную выручку (аренда рекламных щитов), привлекают необходимые услуги (коммунальное обслуживание объекта) или обеспечивают доступ к другим объектам. Сервитуты могут снижать стоимость, когда они доставляют неудобства (портящие вид участка провода электропередач), связаны с опасностью паводков или препятствуют альтернативным вариантам прибыльного использования собственности (см. рис. 20-11). Если только это специально не исключено из отчета об оценке, оценщикам следует точно определять влияние сервитутов на оцениваемый объект, а также сервитуты на другие объекты, удерживаемые владельцем оцениваемой собственности.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒