Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли (plottage value). Она имеет место, когда два или большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 ООО долл. и лот Б - за 10 ООО долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 ООО долл. Приростная стоимость составит 8 ООО долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива    $ 33000

Минус: стоимость лота А    - 15000

Минус: стоимость лота Б    - 10000

Приростная стоимость    $    8000

Определение экономического размера: экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Экономическое разделение (economic division). Имущественное законодательство США позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на землю. В основу такого подхода полажена теория пакета (пучка) прав (bundle of rights) на собственность. Каждое право можно представить как составной элемент единого пакета. Все вместе эти элементы олицетворяют все имущественные права, признаваемые законом.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Разделение может происходить различными путями. Например:

•    Физическое разделение (physical division) — разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра; разделение массива земли на отдельные участки.

•    Разделение по времени владения (division of time of possession) — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права.

•    Разделение по праву пользования (division of right to use) — ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества.

•    Разделение по видам имущественных прав (division by right of ownership)

— совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи.

•    Разделение по залоговым правам (division by security interests) — первые закладные, “младшие” закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Важной областью экономического разделения, которая будет исследована в последующих главах, являются различия в позициях инвесто-ров-собственников, вкладывающих в объект недвижимости собственный капитал, и кредиторов, предоставляющих ипотечные ссуды. Ниже будут рассмотрены финансовые последствия отношений между этими двумя сторонами.

Определение экономического разделения: экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой

Они включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость (dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒