Договорные ограничения и ограничения на разбивку участков

Ограничения могут создаваться несколькими путями и для разных целей. Они включают договорные ограничения, ограничения на разбивку участков и ограничения, налагаемые в соответствии с условиями дарений и завещаний.

Рио. 20-11. Сервитуты, влияющие на стоимость

Договорные ограничения (deed, restrictions) могут ограничивать или запрещать определенные варианты использования недвижимостью. Примерами могут быть ограничения, запрещающие предприятиям, расположенным на оцениваемом объекте, работать по воскресеньям, или запрещающие продажу здесь алкогольных напитков; или могут существовать правила, запрещающие данному объекту конкурировать с определенными предприятиями. Если подобное ограничение защищено судебным решением, то это может отразиться на стоимости собственности. Ограничение может воспрепятствовать застройке объекта по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования. Хотя для какой-либо одной стороны ограничение может иметь только психологическую ценность, оно способно серьезно повлиять на стоимость объекта.

Ограничения на разбивку участков (subdivision restrictions) вводятся, как правило, до строительства зданий и сооружений. Обычно их целью является обеспечение единообразного использования отдельных лотов внутри массива. В качестве примеров можно привести запреты на создание предприятий внутри массива, требования минимального размера домов или спецификацию архитектурных стилей и т.д. Хотя такие ограничения нацелены на недопущение нежелательных вариантов использования домов в данном массиве и тем самым на поддержание целостности всего массива, они могут воспрепятствовать альтернативным вариантам прибыльного использования определенных лотов. Стоимость лотов, расположенных на оживленных перекрестках дорог, может быть более высокой в случае отсутствия договорных ограничений. Соответственно стоимость некоторых лотов внутри массива увеличится благодаря ограничениям, а стоимость других — уменьшится.

Ограничения могут налагаться условиями дарения (grant) или завещания (will). Использование недвижимой собственности под парки, школы или в других целях будет ограничивать ее стоимость на открытом рынке; оно может также увеличивать стоимость расположенных рядом объектов (см. рис. 20-12).

Рис. 20-12. Влияние ограничений на стоимость собственности

Государственное регулирование

Государственные органы осуществляют свои “права полиции” для охраны здоровья, безопасности и благосостояния своих граждан путем обнародования и реализации правил зонирования, строительных норм и природоохранных требований. Они обладают также правом изъятия (eminent domain), позволяющим изымать частную собственность в общественных интересах.

Правила зонирования (zoning) ограничивают варианты использования собственности, тем самым не допуская строительства определенных зданий и сооружений. Влияние этого на стоимость собственности может быть значительным. Если только в отчете об оценке специально не указано, что существующие требования зонирования не принимаются во внимание, оценки стоимости должны основываться на существующих юридических нормах.

Строительные правила (building codes) предназначены для обеспечения строительства безопасных и отвечающих санитарным требованиям зданий. Тем не менее, за исключением тех случаев, когда существуют значительные различия между районами расположения объектов или произошли серьезные изменения в требованиях строительных правил, поправки на различия между сопоставимыми объектами, описываемые в отчетах об оценке, должны быть минимальными. Если различия значитеяьны, то они могут повлиять на стоимость как земельного участка, так и здания. Например, если недавно произошло ужесточение строительных норм, застройка мажет стать более дорогостоящей. Это повысит, по крайней мере временно, стоимость уже существующих зданий. Одновременно это мажет снизить стоимость доступной для застройки земли, поскольку дополнительные затраты на строительство, не сопровождающиеся ростом рыночных арендных ставок, сделают проект менее осуществимым с точки зрения процесса капитализации остатка для земли.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒