Требования охраны окружающей среды (environmentalprotection) могут давать такой же результат; время и усилия, необходимые для их выполнения, сами по себе являются источником дополнительных затрат (см. рис. 20-12).

Конфискация (condemnation) или ее угроза может также изменить стоимость оцениваемой собственности. Искусственное озеро, созданное для удовлетворения местных потребностей в воде, станет причиной возникновения участков на берегу, а также того, что часть собственности окажется под водой.

Контроль над кондоминиумами

Общие площади, в кондоминиумах, либо жилых, либо офисных, могут порождать потребность во введении ограничений на пользование. Общие площади включают коридоры зданий, подъездные пути, автостоянки, лифты, плавательные бассейны, теннисные корты и другие площади, находящиеся в совместном владении (см. рис 20-13). Для использования таких площадей и распределения эксплуатационных расходов должны быть выработаны определенные правила. Например, при оценке офисного кондоминиума оценщик должен рассматривать не только находящуюся во владении единицу или этаж, но также и удобства площадей совместного пользования и связанные с ними эксплуатационные расходы.

Физические уровни собственности

Собственность может быть разделена физически путем проведения различий между правами на поверхность земли, на недра и на воздушное пространство. Например, поверхность участка земли может быть использована в качестве открытого железнодорожного депо; одновременно над железнодорожными путями можно построить офисное здание, а права на недра под этим участком сдать в аренду. В некоторых ситуациях физические уровни следует разделять таким образом, чтобы увеличивать стоимость всего участка. Что касается других частичных интересов, то важно понимать все существующие соглашения и способы разрешения потенциальных конфликтов. В этом случае может быть оценена стоимость как каждого вида деятельности в отдельности, так и объекта собственности в целом.

РЕЗЮМЕ

Права на недвижимость могут быть разделены несколькими способами: по финансовому принципу, по продолжительности и по способу ис-

Рис. 20-13. Совместная собственность: площади совместного использования пользования. Чтобы оценить стоимость дробного или частичного интереса и остатка полного права собственности, оценщик должен сначала понять существо всей сделки. Затем следует оценить доходы или убытки, связанные с каждым интересом и, наконец, попытаться оценить этот интерес (интересы).

В сфере недвижимости обычным является сложное финансовое, юридическое и физическое разделение собственности. При оценке объекта собственности или связанных с ним интересов следует учитывать все относящиеся к делу обстоятельства, включая финансовые требования, продолжительность владения и права на пользование собственностью.

Приложение Б

ТАБЛИЦЫ ШЕСТИ ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

Таблицы шести функций, предложенные в данном разделе, могут быть использованы для решения широкого круга задач, предполагающих проведение расчетов с учетом стоимости денег во времени. Приведены месячные и годовые таблицы. Ниже дано объяснение каждой функции.

Колонка 1. Сумма 1 по сложному проценту

Показывает рост 1 долл., положенного на депозит, при накоплении процента. Процент начисляется на сумму первоначального депозита и ранее полученного процента.

Колонка 2. Накопление 1 за период

Показывает рост сберегательного счета, на который в конце каждого периода вносится 1 долл. Деньги на депозите в течение периода приносят процент.

Колонка 3. Фактор фонда возмещения

Показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного числа периодов накопить 1 долл. Каждая периодическая сумма вносится в конце каждого периода. Данный фактор является обратным по отношению к величине в колонке 2, накоплению 1 за период.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒