Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования дает концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость участка и будет рассмотрен в гл. 16. Он принимает во внимание важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости. Он также служит мостом, соединяющим между собой другие принципы оценки, такие, как полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция и изменение.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка приносящих доход объектов собственности — это упорядоченный процесс, в основу которого полажены принципы, рассмотренные в данной главе. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправдан ному заключению, используется рыночная информация. Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов (см. рис. 2-3):

1.    Определение задачи.

2.    Составление плана оценки.

3.    Сбор и проверка информации.

4.    Применение уместных подходов к оценке.

5.    Согласование.

6.    Отчет о результате оценки стоимости.

Этап 1. Определение задачи

Какую задачу необходимо решить клиенту? Обычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания как объекта для инвестиций. Как сравнить данный вариант вложения средств с альтернативными вариантами использования денег? Клиент может высказать пожелание продать складское помещение. Какова наиболее вероятная продажная цена? Клиент может захотеть предоставить кредит владельцу жилого дома. Последний согласен заложить свою собственность для обеспечения кредита. Какова стоимость закладываемого имущества? Правительство хочет купить принадлежащий клиенту торговый центр. Какова обоснованная рыночная стоимость центра? Поиск ответа на каждый из перечисленных вопросов требует от оценщика определить особый вид стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-то другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать реализации планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования объекта. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии указания на конкретную дату какое-либо лицо может случайно взять отчет об оценке спустя несколько лет и использовать его для принятия решения. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменятся, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒