Рис. 2-3. Процесс оценки

Этап 2. Составление плана оценки

Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. После того как уяснена и определена задача, внимание аналитика будет направлено на поиск возможного пути ее решения. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка, находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.

В плане идентифицируются соответствующий рынок и сегмент рынка. Этот шаг важен независимо от того, какой вид стоимости определяется: инвестиционная стоимость, рыночная стоимость или др. Со стороны предложения для целей последующего анализа выявляются аналогичные (замещающие) объекты, которые, вероятно, могут конкурировать с оцениваемым объектом. Со стороны спроса определяются возможные покупатели или пользователи оцениваемого вида собственности. Отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, размер и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, а также характеристики возможных пользователей.

Затем рассматривается возможность применения трех традиционных подходов к оценке стоимости. Хотя обычно доходный подход является наиболее подходящей процедурой для анализа приносящей доход собственности, однако это не всегда верно. Доходный подход является только одним из методов оценки. Полезную информацию способны дать также рыночный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или рыночный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Рыночный подход или подход прямого сравнительного анализа продаж особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность этого подхода зависит от качества собранных данных. Следует собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Данные, собираемые о продажах сопоставимых объектов, включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность рыночного подхода снижается в случаях, когда сделок было мало, когда после их совершения прошел продолжительный период времени или когда рынок находится в аномальном состоянии. Поскольку этот подход опирается на дачные о прошлых сделках, в случае быстрых изменений на рынке полученные с его помощью показатели стоимости могут оказаться дезориентирующими.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового или предложенного строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно должна включать данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке. Этот подход трудноосуществим для некоторых видов объектов, таких, как здания с уникальными архитектурными или эстетическими характеристиками, сооружения с чрезмерным физическим износом или здания, обладающие исторической ценностью.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒