С теоретической точки зрения можно утверждать, что доходный и затратный подходы являются частью рыночного подхода. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка. Однако в практическом плане затратный и доходный подходы являются самостоятельными методами, отличными от рыночного подхода, в основу которого полажены данные о продажах сопоставимых объектов.

Следующий шаг предусматривает составление общего графика работ по проведению оценки, а также соответствующего бюджета. Оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации. Эти затраты будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от наличия людских ресурсов, от уникальности или сложности решаемой задачи и опыта самого оценщика. Иногда в бюджет необходимо включить гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны. В зависимости от сложности задачи среди этих лиц могут быть инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтеры или другие оценщики. Для оценки может потребоваться оригинальная первичная информация. Эти данные могут быть получены при помощи обширных маркетинговых опросов, для обработки и классификации которых необходимо компьютерное время. Проведение исследования может вызвать необходимость посещения других мест. Если задание по оценке предусматривает составление подробного отчета в письменной форме, оценщику следует учесть предстоящие затраты по составлению таблиц, графиков, диаграмм, карт и других визуальных материалов.

Наконец, следует подготовить и представить клиенту письменное предложение о гонораре. Гонорар следует определять, исходя из сложности задания, величины ожидаемых издержек, обоснованного распределения накладных расходов, правового риска, связанного с данной работой, и от набора предоставляемых услуг. Гонорар мажет быть определен как единая сумма или же на почасовой основе. Если гонорар установлен в проценте от итоговой величины оценочной стоимости, то это может привести к конфликту интересов.

Предположение по оценочному гаданию (assignment proposal) служит для уточнения ответственности как оценщика, так и клиента. Оно также позволяет убедиться, что оценщик правильно понял существо задачи. Формальное одобрение клиентом предложений по заданию и гонорару позволяет избежать недоразумений в будущем.

Этап 3. Сбор и проверка информации

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе. Оценщик как минимум должен ответить на следующие вопросы:

1.    Все ли собранные данные важны и относятся к решению оценочной задачи? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.

2.    Насколько полезны эти данные? Отражают ли полученные факты тот же набор рыночных условий, что и условия, влияющие на оцениваемую собственность? Являются ли эти факты достаточно конкретными или они неопределенны? Насколько свежа информация?


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒