3.    Были ли данные проверены? Осматривал ли оценщик собственность лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами? Насколько финансовые показатели, использованные для подсчета ожидаемого потока доходов, сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке?

4.    Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

5.    Кажется ли собранная информация обоснованной, исходя из опыта и знаний самого оценщика?

Этап 4. Применение уместных подходов к оценке

Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых к оценке подходов. В последующих параграфах не предпринимается попытка подробного рассмотрения этих подходов. Для более подробного ознакомления с рыночным и затратным подходами читателю следует обратиться к гл. 17 и 18.

В общих чертах рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.

Затратный подход также основан на принципе замещения. Другие принципы, используемые в данном подходе: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целях анализа оценщик рассматривает землю отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Чтобы определить максимальную остаточную стоимость земли, рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки. Применительно к приносящим доход объектам собственности эта процедура может привести оценщика к выводу о том, что нынешний вариант использования земли не подходит для данного местоположения или что земля застроена недостаточно.

При оценке зданий и сооружений во внимание принимаются затраты на их воспроизводство как новых. Приемы, используемые оценщиком, могут простираться от метода детального количественного обследования до более простых методов, в основу которых положено определение затрат на 1 кв. фут.

Следующим шагом при затратном подходе является оценка накопленного износа, который представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Уменьшение полезности обычно происходит из-за физического износа, функционального устаревания и экономического (связанного с местоположением) устаревания.

Физический износ может быть следствием возраста объекта и возможного отсутствия надлежащего ухода за ним. Величина износа будет влиять на оставшийся срок полезной жизни объекта. Оценка этого срока важна также для доходного подхода. Она помогает оценщику определить продолжительность потока доходов.

Функциональное устаревание может быть результатом неспособности застройщика учесть принципы сбалансированности, экономической величины или экономического разделения. Например, строительство здания может привести к перегрузке участка земли. Или может сказаться принцип изменения, например рост энергозатрат сделает офисное здание с большими стеклянными панелями функционально устаревшим.

Экономическое (связанное с местоположением) устаревание можно объяснить применением принципов изменения и зависимости. Такое устаревание происходит, когда изменяются общепринятый тип землепользования, связи или рынки покупателей. Поскольку недвижимость “привязана” к определенному месту, ее нельзя переместить и поэтому ее полезность может уменьшиться.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒