Доходный подход — это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Соответственно в данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако рынки недвижимости не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Этап 5. Согласование

Согласование — это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Согласование называют “экзаменом совести”. В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа — используя каждый подход к оценке. Пересматриваются (заново) различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.

Отметьте, что согласование — это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трос подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Этап 6. Отчет о результате оценки стоимости

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составленным по полной стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

РЕЗЮМЕ

Доходный подход к оценке собственности должен быть рассмотрен в контексте общего процесса систематического решения оценочной задачи. В основу этого процесса полажена единая теория принципов оценки. Принципы, рассмотренные в данной главе, были разделены на 4 группы. В первую группу вошли принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения и ожидания. Вторая группа включала принципы, связанные с землей и размещенными на ней зданиями и сооружениями. Это принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающих и уменьшающихся доходов, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Третья группа содержала принципы, связанные с рыночной средой: зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служил мостом, соединяющим между собой дру гие принципы. Это принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Кроме того, в данной главе описан процесс оценки. Он был рассмотрен по шести этапам.

Вопросы

1.    Застройщик заплатил 200 ООО долл. за 10 акров земельного массива, который в дальнейшем должен быть освоен и разделен на участки под жилую застройку. При плотности застройки один дом на один акр стоимость строительства каждого дома составит 60 ООО долл., а цена продажи после уплаты всех расходов на реализацию будет равна 80 000 долл. При строительстве на акре земли каждого дополнительного дома стоимость строительства будет уменьшаться на 2 000 долл., однако рыночная цена после уплаты расходов на продажу упадет на 4 000 долл.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒