Например, на протяжении четырех лет ежегодный чистый рентный доход составляет 100 долл., причем он выплачивается в начале каждого года. Текущая стоимость потока доходов, дисконтированная по ставке 10%, равна 348,68 долл. Текущая стоимость первого платежа —100,00 долл., второго — 90,91 долл., третьего — 82,64 долл., четвертого — 75,13 долл. (100,00 долл. + 90,91 долл. + 82,64 долл. + 75.13 долл. = 348,68 долл.).

Некоторые калькуляторы для авансового аннуитета предусматривают клавишу DUE. Клавиши, используемые для расчета текущей стоимости причитающегося аннуитета, показаны ниже.


Использование двух факторов

Доход, ожидаемый от недвижимого имущества, часто состоит из двух частей: а) поток доходов; 6) единовременная сумма от перепродажи актива. Соответственно, для его оценки следует использовать два различных фактора сложного процента.

Например, предположим, что на протяжении 25 лет в конце каждого года недвижимость должна приносить доход в 65 ООО долл., затем она будет перепродана за 500 ООО долл. Соответствующая ставка дисконта равна 12%. Для оценки ожидаемых 65 ООО долл. ежегодного дохода может быть использован фактор текущей стоимости аннуитета (колонка 5) (65 ООО долл. х 7,8431 = 509 804 долл.), а для оценки единовременной суммы от перепродажи актива — фактор текущей стоимости единицы (колонка 4) (500 000 долл. X 0,05882 = 29 411 долл.). Общая стоимость собственности оценивается в 539 000 долл. (509 804 долл. + 29 411 долл. = 539 215 долл., что округляется до 539 000 долл.). Таким образом, для анализа двух составляющих ожидаемого общего дохода использованы два различных фактора сложного процента.

Использование “расщепленных” коэффициентов

Инвестиционные предложения могут содержать прогнозы на получение доходов с разным уровнем осознанного риска. Для того чтобы сделать поправки на эти различия, при оценке прогнозируемых доходов следует применять различные ставки дисконта.

В качестве примера, предположим, что здание сдано в аренду правительству США сроком на 25 лет при ежегодном чистом рентном доходе 65 000 долл. Ожидается, что по окончании этого срока оно будет перепродано за 500 000 долл. Поток доходов абсолютно ясен. Что же касается цены перепродажи, то здесь сохраняется неопределенность; здание может быть реализовано и за значительно большую (меньшую) сумму, чем 500 000 долл. Для того чтобы учесть неопределенность прогнозируемой цены перепродажи, при ее дисконтировании следует использовать более высокую ставку. Выбор последней является результатом аналитических оценок, выносимых с учетом текущих рыночных ставок.

Так, известный поток ежегодных доходов в 65 000 долл. может быть дисконтирован по 12%-ной ставке, в то время как 500 000 долл., прогнозируемые    от перепродажи собственности,    — по    15%-ной    ставке.    В этом случае    оценочная стоимость    собственности    составит    524    000

долл.:

$65 000 х 7,8431    *    509    802

$500 000 х 0,0304 =    15    200

Всего    525    002

Округление до    $525    000

Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов

Аренда или ипотека могут предусматривать периодическое увеличение или снижение платежей. В том случае, когда платеж должен возрастать, имеет место “повышающаяся” аренда, часто используемая арендодателем как средство защиты от инфляции. Снижение же арендных платежей мажет иногда использоваться с учетом износа собственности по мере ее старения. Оценка повышающихся или снижающихся потоков доходов с использованием сложного процента может быть проведена различными путями.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒