17.4494    = 2048,4); или путем сложения периодов и умножения 30-летнего фактора на 22-летний и 28-летний факторы (30 + 22 + 28 = 80 лет;

17.4494    х 8,1403 х 14,42104 = 2048,4).

Колонка 4 может быть расширена таким же образом. Фактор за 80 лет при ставке 10% мажет быть рассчитан путем суммирования периодов и умножения фактора за 40 лет на него же самого (40 + 40 = 80;

0,0221 X 0,0221 = 0,0004884); или сложением периодов и умножением 50-легнего фактора на 30-летний фактор (50 лет + 30 лет = 80 лет; 0,0573 X 0,0085 = 0,000487). Разница связана с округлением результатов.

Колонка накопления единицы за период может быть расширена путем суммирования факторов накопленной суммы единицы в колонке, укороченной на один год. Например, для того чтобы рассчитать накопление единицы за одинадцать лет, следует прибавить накопленную сумму единицы за 10 лет к 10-летнему накоплению единицы за период, колонка фактора фонда возмещения мажет быть расширена путем расчета величины, обратной накоплению единицы за период.

Расширение колонки 5 — текущая стоимость аннуитета — проводится путем суммирования факторов колонки 4 за будущие годы. Например, текущая стоимость аннуитета за 11 лет равна сумме 10-летнего фактора текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости реверсии за 11 лет.

Поскольку взнос на амортизацию 1 долл. (колонка 6) является обратной величиной по отношению к текущей стоимости аннуитета, то данная колонка может быть расширена за счет нахождения соответствующих обратных величин.

КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

В терминах оценки недвижимости и инвестиций коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложенной суммы, в то время как в финансовых и экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции.

Возмещение капитала необязательно в тех случаях, когда доход, прогнозируемый от инвестиций в недвижимость, будет равновеликим на протяжении неограниченного периода времени или когда прогнозируются равновеликие поступления дохода и ожидается, что капитальная стоимость актива останется неизменной. При этом коэффициент капитализации равен ставке процента или дисконта.

Если же прогнозируются равновеликие поступления дохода от инвестиций, однако капитальная стоимость актива будет со временем снижаться, как в случае с самоамортизирующейся ипотекой, то коэффициент капитализации в терминах оценки недвижимости рассчитывается как фактор взноса на амортизацию 1 долл. Последний равен сумме процента, начисляемого на остаток капитала, и фактора фонда возмещения. Более подробно коэффициенты капитализации рассмотрены в следующей главе.

РЕЗЮМЕ

Шесть функций сложного процента, описанные в гл. 3 и 4, могут быть использованы при проведении оценки объектов недвижимости. Накопленная сумма единицы позволяет ответить на вопрос: “За сколько можно продать собственность исходя из ее нынешней рыночной стоимости и ожидаемого роста последней по сложному проценту?” Накопление единицы за период показывает, как будут расти регулярные депозиты при сложном проценте. Фактор фонда возмещения показывает, какую сумму необходимо периодически депонировать для того, чтобы через определенное число периодов при сложном проценте накопить 1 долл. Он показывает, какой должна быть ежегодная норма, необходимая для возмещения инвестиций в данный актив.

Текущая стоимость единицы показывает нынешнюю стоимость денежной суммы, которая должна быть единовременно получена в будущем, например от ожидаемой продажи земли. Фактор аннуитета показывает стоимость потока денежных средств, например доходов, получаемых от сдаваемой в аренду собственности, или платежей по ипотечному кредиту. Фактор взноса на амортизацию единицы позволяет определить размер периодического платежа, необходимого для амортизации кредита, включая процент и выплаты основной суммы долга.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒