Метод кумулятивного построения

Этот метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой (к последней прибавляются необходимые компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент); позволяет аналитику вносить специальные поправки на различия между потоками доходов от недвижимости и прочими доходными потоками.

Аналитик начинает расчеты с определения ликвидной, безрисковой ставки. Это может быть ставка по счетам, предусматривающим выдачу именных книжек и предлагаемым финансовыми институтами, в которых средства вкладчиков застрахованы правительственным агентством США. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени.

К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение почты США; риск является высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями или облигациями. Особенно это относится к тем рынкам, на которых затруднено получение ипотечного кредита.

Для некоторых видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других — большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, которое предусматривает ежедневный контроль; расходы по последнему включаются в операционные расходы.

Расчет ставки процента для различных видов инвестиций показан в табл. 5-1.

ТАБЛИЦА 5-1

Ставка процента по методу кумулятивного построения

Первоклассные акции

Доход по тройной чистой аренде для главного корпоративного арендатора

Доход от небольшого многоквартирного проекта

Безрисковая ставка

6,0%

6,0%

6,0%

Поправка на риск

6,0%

4,0%

7,0%

Поправка на низкую ликвидность

0,0%

3,0%

5,0%

Поправка на инвестиционный менеджмент 0,5%

1,0%

2,0%

Ставка, полученная методом кумулятивного построения

12,5%

14,0%

20,0%

Где аналитик находит надлежащие поправки на риск, низкую ликвидность и менеджмент? Как следует из табл. 5-1, эти затраты различны для различных инвестиций. Многие из этих поправок носят субъективный характер и определяются целями, задачами и ситуацией с подоходным налогообложением клиента-инвестора. В последующих главах мы рассмотрим порядок расчета общего коэффициента капитализации по рыночным данным, методами инвестиционной группы и ипотечноинвестиционного анализа.

КОЭФФИЦИЕНТЫ КАПИТАЛИЗАЦИИ, СКОРРЕКТИРОВАННЫЕ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Коэффициент капитализации — это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента (или дисконта). Капитализация по процентной (дисконтной) ставке проводится также, если не прогнозируется изменение в капитальной стоимости инвестиций. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток дохода является отдачей (доходом на инвестиции).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒