Однако в том случае, если происходит “истощение” актива (т.е. прогнозируется потеря капитала), часть текущего дохода должна рассмат риваться как возвращение инвестиций. Остаток же текущих доходов составит доход на инвестиции. В данном случае коэффициент капитализации должен быть увеличен таким образом, чтобы он позволил математически рассчитать единую сумму стоимости актива; при этом часть текущих доходов будет составлять доход на инвестиции, а часть пойдет на возврат вложенных средств. Вместе с тем, когда прогнозируется рост стоимости актива, весь текущий доход, а также часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счет остатка выручки от перепродажи. Учитывая прогнозируемый прирост стоимости инвестиций, коэффициент капитализации может быть рассчитан путем вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дисконта.

Чтобы подчеркнуть необходимость учета возврата капитала, рассмотрим следующее инвестиционное предложение:

Вложите 10 ООО долл. сейчас и получайте 2500 долл. в год!

Это составит ежегодный доход в 25%! Действуйте сейчас!

Лицо, делающее это предложение, обещает выплачивать в течение последующих четырех лет ежегодный доход в размере 2500 долл. (После этого инвестиции обесценятся! Однако об этом не говорится ни слова!) Получит ли инвестор 25%-ный доход на итвестиции? Конечно, нет. Через 4 года инвестор лишь вернет свой капитал в 10 000 долл., не получив ни цента чистого дохода. Или же можно посчитать, что инвестор получил 25%-ный доход м инвестиции, но потерял всю первоначально вложенную сумму! В любом случае совершенно ясно, что данное инвестиционное предложение, обещающее 25%-ную ставку отдачи, вводит инвестора в заблуждение.

ПОТОК доходов

Рассмотрим поток доходов. Поток (stream) — это серия ожидаемых периодических поступлений в отличие от единовременного поступления всей суммы.

Примеры потока доходов:

1.    Получение 60 долл. каждые полгода (semiannually) как процента по облигации номинальной стоимостью 1000 долл., при ставке 12% и погашении облигации по номиналу через 15 лет.

2.    Получение по предоставленному ипотечному кредиту 4212,90 долл. в месяц (per month) в течение 25 лет.

3.    Получение 14 445 долл. ежегодно (per year) в течение 10 лет как денежного потока от долевого участия в многоквартирном доме.

Обратите внимание, что во всех трех примерах срок поступления доходов ограничен — ни один из потоков доходов не является бесконечным.

Для того чтобы правильно капитализировать поток доходов, следует разделить сумму одного поступления на коэффициент капитализа ции. В финансовой терминологии по недвижимости коэффициент капитализации является суммой двух коэффициентов: процентной ставки дохода на инвестиции и нормы возмещения основной суммы вложения (возврата инвестированной суммы), также выраженной в процентах.

Мы рассмотрим капитализацию потока доходов при трех вариантах прогнозируемого изменения стоимости капитала (основной суммы):

1.    Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.

2.    Прогнозируется снижение стоимости капитала.

3.    Прогнозируется повышение стоимости капитала.

Также будут рассмотрены случаи частичного возврата инвестиций и даны комментарии по возмещению капитала.

Стоимость капитала не меняется

Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций, возмещение капитала происходит из стоимости актива при его перепродаже. Текущий доход — это чистый доход, который может быть капитализирован по ставке процента (по ставке дохода на инвестиции). Например, предположим, что выпущена корпоративная облигация номинальной стоимостью 1000 долл., которая будет погашена через 15 лет. Ставка по купону равна 12%, соответственно процент составит 120 долл. в год. ‘


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒