В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала, поскольку первоначальные инвестиции будут возвращены при погашении облигации. Такой подход применим ко всем облигациям (или другим потокам доходов), которые покупаются и гасятся по одной и той же цене. Однако, если облигация куплена по номинальной стоимости, а перепродается со скидкой, то происходит потеря капитала. В этом случае необходимо учесть норму возмещения капитала. Облигация, купленная со скидкой и погашаемая по номинальной стоимости, дает доход от прироста капитала. Капитализация текущего дохода путем его деления на ставку процента не позволяет учесть прогнозируемое изменение стоимости вложенного капитала. Пример с облигациями используется здесь, поскольку суммы периодических доходов и цена актива остаются неизменными.

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равновеликих доходов. Это относится к случаям, когда участок земли, складское помещение, промышленное здание или любой другой объект арендуется на условиях чистой аренды, устанавливающей равновеликие ежегодные платежи на протяжении неограниченного срока, или когда сумма, вырученная от перепродажи имущества (возможно, через опцион на покупку), будет в точности равна первоначальным затратам на приобретение собственности.

Инфляционные ожидания часто оправдывают отсутствие поправки на возмещение капитала. Например, нередко ожидается, что повышение рентного дохода от многоквартирных домов более чем перекроет рост операционных расходов; повышение стоимости недвижимости в результате инфляции, как часто ожидается, перекроет потери, вызванные физическим износом и устареванием объекта.

Прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала (основной суммы) уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Например, рассмотрим самоамортизирующийся ипотечный кредит, приносящий ежемесячный доход 4212,90 долл. Номинальная ставка составляет 12% в год, или, более точно, 1% в месяц. Чтобы определить стоимость данного дохода, мы должны учесть: а) продолжительность срока получения дохода; б) сумму, которая может быть получена в результате перепродажи актива. В данном случае ежемесячный поток доходов составит 4211,90 долл. в течение 25 лет (300 месяцев) без последующего возврата основной суммы, поскольку за этот период кредит будет полностью погашен. Капитализация дохода по одной только ставке процента предполагает, что стоимость вложенного капитала остается неизменной, и поэтому приведет к завышению стоимости ипотечного кредита. Для получения правильного коэффициента капитализации к ставке процента должна быть добавлена норма возмещения капитала. Существуют три способа возмещения инвестированной суммы:

1.    Прямолинейный возврат капитала.

2.    Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.

3.    Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

Прямолинейный возврат капитала (straight-line capital recovery). Метод прямолинейного возврата, также называемый методом Ринга (Ring method), предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Например, предположим, что кредит в размере 1000 долл. выдан на 4 года под 12% годовых (см. табл. 5-2). Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 25%, поскольку за


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒